雷师兄说

【大河财立方 记者 程帅星 朱娟】执行多年的普宅、非普宅标准正在加速退场。

9月29日晚，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，其中提出，及时取消普通住房标准和非普通住房标准。紧接着，9月30日，北京也跟进了政策。同一天，河南省、福建省宣布，取消普通住宅和非普通住宅标准。

业内人士表示，普通住宅和非普通住宅认定标准取消，是从税务角度为购房者让利，有助于降低购买非普宅的税费成本，进一步促进改善性住房需求释放。

什么是普通住宅和非普通住宅？

通常而言，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，容积率在1.0以上，面积适中、价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等。

将住宅按照一定标准分为普通住宅和非普通住宅，是紧缩性房地产调控措施的组成部分，二者往往在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异，非普通住宅往往面临着更高的交易税费和利率。

例如，普通住宅契税较低，90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，同时非普通住房的贷款利率会上浮。

对于普通住宅和非普通住宅的标准，各地有所不同，一般与容积率、建筑面积、位置、价格挂钩。

比如，北京市在2014年明确了享受税收优惠政策的普通住房须同时满足三个标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140平方米（含）以下；3.实际成交价格低于按该通知确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

此标准沿用了10年，并没有随北京主城区房价上涨而有所修订。直至2024年1月起，修改为住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；五环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、五至六环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、六环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

河南方面，郑州明确自2012年7月起普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为144平方米以下；单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。

据郑州市住房保障和房地产管理局当年的通知文件，对房地产开发企业征收土地增值税时，土地增值税预征率分别为：普通住房标准1.5%；除普通住房标准以外的其他住宅3.5%。土地增值税核定征收率分别为：普通标准住宅5%；除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

河南省规定各地市对此标准可“因城施策”，大多数城市与此类似或有微调。如，济源2013年提出应满足三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在144平方米以下；3.销售价格（按建筑面积计价）低于本市商品住宅平均交易价格的1.2倍，本年度以上年度平均交易价格为基数。住宅平均交易价格由市房地产管理部门会同有关部门测算，根据市场变化情况适时调整和公布。

取消普宅和非普宅标准有何影响？

普通住宅和非普通住宅标准是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策。如今，随着房地产市场的深度调整，这一执行多年的标准正在加速退场。

今年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，在“健全保障和改善民生制度体系”中明确提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

9月初，山西省提出，取消太原市商品住房限购政策，取消各类商品住房转让限制年限，取消普通住宅和非普通住宅标准，大力支持多子女家庭改善性住房需求。

9月29日晚，上海市印发的《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》提出，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

9月30日，河南省印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中明确提出，取消普通住宅和非普通住宅标准。

广东省城规院住房政策研究中心研究员李宇嘉分析称，目前，刚需购房者开始转向二手房、保障性住房，或者租赁住房。各地二手房交易量开始上升，重点25城二手房交易量占比达到65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对于住房消费成本比较敏感，非普通住房在贷款利率和税费上较高。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示，若是取消了普通住宅和非普通住宅标准，最大的影响就是一些豪宅类或改善型住房都不会受非普通住宅的标准约束，可以和普通住宅可以享受同样的政策，为住房交易发挥较为积极的减负效应。

中指研究院政策研究总监陈文静也表示，取消普宅和非普宅标准，将降低非普宅的交易税费（主要是增值税），有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放；同时取消普宅认定标准，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品。

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