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上海楼市谣言层出不穷。

不过关于二手房各路观点仿佛达成了一致：二手房卖家已经退无可退，出现了极端状况。

一方面，急切想出手的卖家开始“伺候人”了，帮忙转发卖房信息就有现金红包奖励，周末看房中介享受188元/组的高温补贴待遇，更有贴心卖家门口设置茶歇台，零食软饮吃不停，毫无“业主”尊严，卷翻天，完全买房市场了；

图源网络

另一方面，一部分二手房业主彻底摆烂，不卖了，不卖了，说什么都不卖了。本来就降价打折出售，结果来看房的人还不满意，中介还纷纷鼓吹市场不好。被中介劝烦了、被买房的把心态搞炸了，最后谁都别想好，我房子扛得住，老子不跟你们玩了。

在上海，卖二手房与买新房息息相关。

因为很多人都是需要先把旧房子卖了，才能有足够的现金去买新的。

今天这篇文章，主要是讨论当下上海楼市二手房出不掉、新房买不了的僵持现状，以及僵持会带来的后果。

二手房退无可退

开篇就说了，目前的二手房业主主要就走两个极端：①“跪式服务”争取快速出掉，②“留得青山在，什么都不卖”。

争取快速出掉房源的基本上都是扛不住了，除了自己自身非得卖房的主观意愿之外，还有不少推波助澜的因素。

前有中介朋友圈诉说市场下行的小作文一篇接着一篇，后有“渣男”套路，直接冷暴力不带客看房，冷上几天吃吃苦头。

中介不努力，各种着急卖房业主就只能亲自上阵了，这就出现了各种现金奖励、软饮服务。

如果不管卖家贴心营销，单纯看数据说话的话，上海5月末二手挂牌量12.6万套，相比4月末环比减少1.18%，这是在连续增加3个月后出现回落状况。这么看来还是打退堂鼓的业主多。

舍不得自己的真金白银是一方面，还有就是自己也可以不着急打新了，换句话说，二手房的房东们还没到山穷水尽需要卖房的那一步呢，既然还没那么惨，凭什么被买房、被中介压着蹂躏啊？又不是受虐狂。

刚需新房无从下手

二手房业主想要出售名下房产，有一部分原因是想打新。无论是改善居住环境还是单纯优化资产，都想挑一个各方面都ok的优质新房。

今天只谈刚需买家，不说太远的，单说前一阵的5批次的新房，能让这些二手房业主愿意降价出售打新的项目真的没几个，建发璟院就算得上5批次扛把子了，5批次是很实在的刚需批次。

越是刚需要求越多。为什么这么说呢？

其实很容易想，市面上的青菜卖2块钱，身上有100块钱的人和身上有3块钱的人心理承受能力肯定是不一样的。虽说都希望买的青菜新鲜好吃，但是一旦不小心买了烂菜回家，两种人承担风险的能力是不一样的。只有3块钱的人明显承受能力更差，毕竟买个青菜就要花掉身价的一大半了，这还是好的，也许有的人全部身家就值2块钱。

这就要求越是刚需就越不能犯错。而刚需想要达成完美交易，就需要考察方方面面，区位、规划、学校、产业、配套，大到城市战略发展，小到小区周边商业环境。

把需要的各种条件一一算下来，每批次每个刚需购房客实际能选的项目也就是1-2个，多的时候也就3个，还得是供应大区。

像浦东、闵行、青浦这些还算多，剩下的区域或者板块基本上也就是1个可选的。再算上1个项目最多也就供应600套房源左右（5批次项目供应房源最多588套），600套房源，600户能买得到房子，这个量放在上海购房客当中少得可怜。

当然了，5批次这种几乎全员刚需的批次相信也不会是常态。毕竟每批次公示的项目不确定，也不排除同一板块出现了2-3个项目都可以买，需要挑一挑的情况。

这时候就要考虑另一个现实难题：房源不确定，但每个人的积分都是确定的，你是高分还是低分自己早就知道，目前的刚需客年龄逐渐年轻化，低分居多。

而且上海新房还不是随便买的，限购就使得这张房票变得愈加珍贵。就像贷款一样，每个人都想一次贷足，能贷多少贷多少。房票越珍贵，大家就越不愿意将就。太好的买不起，差一点的又不想要，也许就是刚需客的宿命。

新房&二手房僵持的后果

“二手房出不掉，新房买不了”，成了上海楼市目前的大难题。

我们可以假想这种僵持带来的后果会是什么，辐射范围会有多广，谁在这场僵持中最惨？

我们可以把新房做个简单分类，刚需、改善、豪宅三个大类。基本上每个批次刚需都是大头，改善和豪宅一个比一个少。

刚需客我们刚才也说了，由于房票太珍贵以及二手市场不好，导致他们差的看不上，好的买不起，还有买涨不买跌的心理导致刚需新房很冷。

改善盘的目标客户就不同了，除了算不上豪宅但倒挂很大的那一两个项目被投资客拿下之外，其他购房客大多数都是曾经的二手房业主。无独有偶，上文也提到了现在的二手房业主被折磨的不成样子，马上出手的心思早已经歇了。

所以现状就变成了，二手房卖不掉，业主没有钱打新。

豪宅倒是另一个极端，它向来不缺购买力，一旦真豪宅出现了，没啥骚操作基本也都是满分。

所以二手房市场冷了，新房市场（除去豪宅）也会冷下去。受苦的是刚需、改善的所有人，范围将会是除去内环内的全部上海。

换个角度，如果这种链条成立了，那是不是意味着打新的人就少了，新房积分会降低？又或者二手房中介不出单，然后更换赛道跑到新房去猛吹呢？

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