国聚发布2024年10月11日发布:贾康：全面看待中国房地产市场走势——市场分化与制度建设

万科喊出“活下去”、多地楼盘曝出打折促销、中原地产降薪、“金九银十不再”……近期的房地产市场又迎来了新一轮的“热闹”，只是这“热闹”中弥漫着悲观的情绪，不少人提出房地产业寒冬将至。

如何看待当前的市场表现、房地产未来仍将是中国经济的支柱产业、三四线城市的市场是否有泡沫？

新京报就这些问题采访了财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康。在贾康看来，从中国房地产市场“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义尚不足，在可预见的较长时间内，房地产业仍将是中国经济的支柱产业。此外，他还表示，目前一线城市房地产市场在行政手段严厉打压下已经没有了泡沫，可能已伤及刚需和一部分改善性需求；但又有一部分三四线城市市场升温偏快、房价猛涨，值得关注。

从2017年9月30日前后至今，全国各地出台数百次调控政策。贾康认为，行政手段的调控治标不治本，关键是要在基础性制度建设方面做出做出应有的实事，这是政府调控迫切需要进行的阶段转换。不过，他也直言，制度建设是一个慢变量演变的过程，要衔接好中长期制度建设和短期调控。

今年以来，房地产税一直备受关注。贾康再次强调，希望仅通过房地产税这一个手段解决房价问题是不现实的，但他同时表示，房地产税虽不是万能的，然而该做的税制改革不做，又是不负责任、万万不能的。

新京报：你如何看待当前的市场？

贾康：现在万科喊出“活下去”，表明万科认为目前市场进入了阶段性转变。此前郁亮曾说过房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。比照郁亮的说法，是不是意味着现在的市场又要往下走，进入一个把生存下去作为任务和挑战的“黑铁时代”？

我认同“白银时代”的看法。“白银时代”仍然是一个“含金量”很高的时代，但市场分化已趋明显，不是所有的房地产开发主体都赚钱了，有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”，市场仍然有赚钱的机会，但要应对更激烈的竞争，赚钱更是不那么容易了。那么，房地产市场是不是演变到了一个新阶段、打开了一个新的“黑铁时代”？从中国总体情况看，我觉得这样的认识还是过于简单化了。

的确，最近厦门的房地产市场在降价，也有一些一二线城市市场在“变冷”。但要意识到，一二线城市的市场并不是简单的降价问题，在严厉的政府打压之后其价位总体相对稳定，只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象的出现主要是来源于此前一段时间无所不用其极的行政性手段（限贷、限售、限购甚至限价）的调控，加上各种不明朗的猜测和困惑交织，出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说，这样的低迷和冷淡，是硬压出来的局面，并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到，以及未来房地产市场就没有前景了。

中国地方政府在“打摆子”式调控的变化过程中，已经走了好几轮。从过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地产市场要适应城镇化发展的大势，要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求，客观上要求放松行政性手段的管制，使得供给侧更多的差异化供给涌流出来。此外，客观地看，地方政府的财政收入和房地产也有内在关联，需理性处理相关的财源建设机制。

总体来说，没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点，现在的市场调整，仍然是在市场分化明显的特征下，新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在这样的背景下，在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义，就明显不足。

当然，并不能否认的是，在一些局部地区确实需要有阶段性下调这样的修正。但从全局来看，中国的房地产业遍布700多个大中小城镇区域，在市场分化的背景下，一些局部市场的变化并不能直接代表全局。

一定要全面看待中国的房地产市场，不能简单的说“中国房地产行业寒冬将至”、“一去不回的拐点已出现”。对于这些说法，我很不认同。

新京报：按照你刚提到的说法，房地产未来仍将是中国经济的支柱产业？

贾康：从中国城镇化发展的纵深和空间看，把户籍人口的城镇化率（42%），结合着考虑常住人口的城镇化率（58%），中国真实的城镇化水平充其量50%，这就意味着未来还有20个点左右的城镇化高速发展期。在这个高速发展期中，房地产一定仍将是中国经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有几亿人从农村进入城市，同时居民在收入水平提高过程中，对居住的要求还会升级，这种大量的房地产的有效供给是客观的需要，是大势所趋。从这个意义上看，不走完城镇化的高速发展期，谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法，没有道理。

认清房地产是中国经济的支柱产业，如果把其作用发挥好，会带来很多正面的效应；如果把握不好这个支柱产业的作用，会引起民众的不满，损害经济社会发展。所以，需要强调的是，房地产业不光是中国经济的支柱产业，而且要特别注意，是使国民经济得到健康发展的重点支柱产业。

还有二十个百分点的城镇化高速发展期意味着，未来接纳几亿人从农村到城镇定居的过程中，城镇区域的国土开发、不动产优化配置，以及这种不动产开发优化配置过程中间人民群众“住有所居”的有效供给，需要有更高水平的结构优化处理方案，市场的作用和政府作用两者一定要正确结合好。

这个优化机制，就是中央强调的健康发展长效机制。这一长效机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域的制度改革，这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用，而不是屡屡带来困扰和压力。

新京报：从今年情况看，房地产市场的表现对经济是否会有影响？

贾康：有人对今年的市场看法比较悲观，这是因为有像厦门这种城市在很长一段时间市场发展强劲，突然一下子似乎不行了，还有在北京这样的一线城市市场成交量猛降，再加上地产商打出了“活下去”的标语。在我看来，就全国而言这仍只是市场分化的一个侧面。

实际上，在部分地方市场低迷的同时，我们也可以看到，一些行政手段不到位或者行政手段力度不高的地区，出现了市场热度上升的情况。比如，一些三四线城市正在显现新的机会，一些地产商正在这些区域不动声色地准备高歌猛进。

谈论房地产市场对经济的影响要具体分析。对于市场低迷的城市来说，景气水平的明显下调会给政府带来另外一个角度的困扰和压力。而一些三四线城市的市场表现正和厦门相反，房地产市场促进了经济的繁荣，给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖区繁荣等政绩。整体看，今年的房地产市场还不会给中国经济带来特别大的影响，但其后的调控优化问题可是值得高度重视。

新京报：那三四线城市是不是有泡沫？

贾康：不能简单说，一个城市房价涨了多大幅度，就一定是泡沫。从较长时间段来看，中心区房价的总趋势是上涨的，而且在城镇化高速发展期，房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。不能说房价上涨，就一定有泡沫。

泡沫是个比较模糊的概念，往往是泡沫破灭之后，才可以认定此前一段时间存在有泡沫。如果多少年总是感觉有泡沫，但这个泡沫并没有破裂，它可能还不是我们所说的负面意义上的泡沫。

房地产市场的泡沫，主要是伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题，主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为，这些炒作推高房价，很容易产生泡沫。而从现在情况看，在严厉的行政手段打压之下，北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间，可以说，一线城市目前已没有什么泡沫可言，可能已伤及刚需和一部分改善性需求了。

总体看我国三四线城市的情况，也不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力，部分三四线城市还仍然面临着去库存的压力。不过，我现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意，显现出了可能的泡沫化特征。如果一些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束，很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存，需要警惕的是，不要在市场热度上来后，重蹈一二线城市的覆辙，一定要借鉴一二线城市的经验教训，防患于未然。

新京报：你一直对行政手段的调控有批评，现在看调控是否有必要继续？

贾康：房地产调控政策的初衷应该是实现有效的供给，以满足人民群众不同层次的住房需求。现在看，在严厉的行政调控之下，一些刚需和改善性需求反而受到了伤害。

目前北京这样的一线城市，公租房和共有产权房，仍然被怎么合理得到不扭曲、至少是减少扭曲的供给所困惑。一方面，很多人的购买能力只能走保障房的轨道，通过公租房和共有产权房解决住房问题，但目前政策还没有在这方面给出相对理想的全面解决方案；另一方面，因为行政手段等限制，有商品房支付能力的人很多又无法购买改善性住房。这样的局面，哪里是我们政策的初衷？

不能提供有效的、多样化的供给，不优化供给结构，单纯的行政手段的调控就是治标不治本，还积累不良的副作用。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题，要在健全法治的情况下，积极用经济杠杆的调节替代行政手段，建立起房地产市场的长效机制，在基础性制度建设方面，要做出应有的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。

同时必须注意的是，在供给侧结构性改革中，要带出供给体系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型，到底怎么认识、怎么看待、怎么样有合理的对策？一定要有一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案，而不只是一些简单化的行政手段。

新京报：但长效机制迟迟没有落地。

贾康：长效机制建设是一个攻坚克难的过程，是一个慢变量演变的过程。比如说，房地产税说了5年之内启动立法，但什么时候启动，现在并不清楚、启动以后要走多长时间的立法过程，也不知道。

制度建设是一个慢变量的过程，但市场总是动态的、在变化，老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下，只能标本兼治，但治本为上，长期的制度建设追求结合短期行政手段调控，要把短期与中长期衔接好。在赶快组织有效的、高水平的供给的同时，大方向是行政手段的调控转变为经济手段为主，从而寻求市场的长治久安。

新京报：长效机制的核心之一是租售并举。最近一段时间，房租上涨引发热议。在你看来，租赁房的来源应该依靠政府还是市场？

贾康：租售并举机制要在多层次的一个政府与市场主体分工合作的供给体系里建立起来。从最低端的公租房到中高端的商品房，各个地方辖区要因地制宜、做好多样化的具体设计。

其中，面向最低收入阶层的公租房需要政府托底。公租房怎么供给？在不同城市要考虑：政府出手要补助的话，是补砖头还是补人头？如果一个城市的空置房源较少，政府要赶快补砖头，把这些公租房建设出来。如果城市有很多的空置房源，用补人头的方式调动这些空置房进入租房市场，房主拿到市场租金时，里边有一块是政府的补贴，这样也就形成了有效供给。

又比如，公租房上面，是青年公寓式的长租房，这类租赁房可与市场接轨，同时也需要政府给予引导。

新京报：普通居民最关注房价，你怎么看当前的房价？

贾康：只讨论某个城市的房价没有多大意义，某一个地方的房市成交均价，最多反映了当地景气的走向。老百姓还得关注具体地段、类型的具体选择问题。

中国老百姓经常买涨不买落，一旦房价下调了，大家都不着急了，都在等着，看是不是还能调得更低，等来等去错过了，踏空了，等到房价上升的时候又后悔了。判断何时是房价最低点和判断股市最低点一样，很难精确。如果从趋势来看，当下一些城市房地产市场相对平稳，确实是可以考虑出手购房的一个比较好的时段。

新京报：大家近两年讨论比较多的是，房地产税能否抑制房价。

贾康：房价的变化不是由税制这一单一因素所决定，是多种因素的合力形成了房价的演变。比如，房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及到土地的供应，这个和房价有关；投融资制度能不能更好地调动社会资金来增加有效供给，也和房价有关。

对于房价来说，正常的或者说健康的税制，是不可少的因素之一，但它不是唯一的决定因素。希望通过房地产税这样一个税来解决房价的问题不太现实，不能指望只靠税这个单打一的方式，去解决房价问题，但是该做的税制改革不做，一定是不负责任的。税不是万能的，该去建立的税制不去建，又是万万不能的，房地产税改革是建立长效机制的必选项。

（文章来源：《新京报》2018年10月19日，采写：侯润芳）

贾康介绍

第十一届、十二届全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。曾受多位中央领导同志之邀座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”），2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年领衔出版《中国住房制度与房地产税改革》、《新供给：创新发展，攻坚突破》、《构建现代治理基础：中国财税体制改革40年》等。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学社会科学6268种学术期刊700余万篇文献的大数据统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。