房地产，还得熬一熬

上市房企业绩持续低迷，去库存和保交楼仍是未来重点今年上半年，上市房企业绩表现仍然低迷。据中指研究院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。每经记者根据Wind数据梳理了A股和H股150家上市房企上半年业绩发现，仅44家房企实现营业收入同比增长，约七成房企同比减少；归母净利润方面，29家（约两成）房企实现同比增长，其余房企均为同比下滑。上半年，营业收入前十强房企分别是万科、保利发展、绿地控股、中国地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口、龙湖集团、融创中国和新城控股，前十强房企营收门槛值为339.04亿元。与去年同期相比，仅有华丽家族、三湘印象、中骏集团、金融街和绿城中国等44家房企实现营业收入增长，约七成房企上半年营收减少。明源AI销售员，助力24小时在线获客归母净利润方面，前十强房企分别为中国奥园、中国地产、华润置地、长实集团、保利发展、龙湖集团、信和置业、绿城中国、新湖中宝和招商蛇口，前十强房企归母净利润门槛值为14.17亿元。与去年同期相比，中国奥园、中国金茂、旭辉控股集团、京能置业、融创中国和禹洲集团等29家房企上半年实现归母净利润增长，其余房企归母净利润均在下滑。点评：在市场持续调整的情况下，市场价格波动给各家房企的利润率带来很大困扰。所以今年中期业绩会上，不少房企也纷纷提到了稳定利润率和去库存的问题。比如华润置地就提出，目前行业已经全面进入存量时代，所以公司会将工作重点和重心转移到库存去化上，提升全价值能力。绿城也表示，在前期投资销售阶段，公司会更看重项目层面的净利率及兑现。万科则提出几个策略：第一，对于在建在售的存量，突破口在于精益管理，要在量价策略和费效比提升上做工作，颗粒度和管理方式都要更细致。比如分品类、分阶段动态精算现金流量表，特别是充分考虑对现金流有重要影响的关键变量，从“一张表”变成“一套表”，这样对业务指导的准确度和灵活性会更强。同时，项目的开工和推售计划细化到以楼栋为单位，车位、持有经营物业按照实际能成交的价格和租金测算经营指标。第二，对于土地阶段的存量，核心在于把握好产品定位和资产价值的关系。通过规划设计上的调整，挖掘不同产品价值，以及在实施过程中对可售面积的挖潜，通过产品溢价和提效来提升利润水平。

土拍市场缩量降温地方供地策略大调整2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米，同比2023年同期下降两成左右，供地节奏明显变缓。热度方面，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行，前8月整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.5个百分点。为提升土地市场热度，2024年以来地方供地策略出现了一系列积极主动的变化，诸如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制，为“优化增量”提供了更多的发展空间。具体可以分为几方面：上海、深圳等放开70/90户型比例限制；减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容；放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件；解除容积率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指标要求；放宽层高限制；优化飘窗和设备平台管控要求。出台限高令，控制超高层住宅开发。在土地供应的技术指标方面，也同步出现了一系列新的变化，低密度、小体量、高频次成为当前供地新趋势。第一，“低密度”：从8月土地供应数据来看，新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，低密地块供应占比持续增加。第二，“小体量”：2024年以来供应地块中，建面20万平方米以上的宅地幅数占比只有1.3%（125/9780），仅为2023年的一半。2024年以来有48%的宅地体量在2万㎡以下，较2023年同期高出12个百分点。第三，“少量高频”：各地实行单次小规模、高频次的精准供地策略，一二线城市平均同日拍地幅数均明显下降，其中一线城市同日拍地跌至1.7幅，二线城市平均同日拍地降至2.2幅。点评：从数据来看，2024年1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。8月上海、北京、杭州、南京等一二线城市虽有土地推出，但整体成交略显平淡，仅少数核心地块溢价率较高，TOP100企业拿地总额同比降幅继续扩大。这也导致房企的拿地策略再次发生变化。比如绿城就表示，公司今年在城市投资选择上跟往年有点不一样。往年像杭州、上海，基本上竞拍到一定的地价就开始摇号。今年杭州房价有限制、地价是放开的，所以今年投资工作比去年难做很多。关于后续拿地策略，绿城给出了三个标准：第一是从城市的视角逐步转移到项目的视角，从项目来评判主要性，即便是上海北京等一线城市，也会谨慎研判；第二是做城市下沉，积极关注浙江一些地级市县的优质地块；第三是会在1.0左右地块重点发力，不断提高这类项目的拿地比例。

深圳土拍将“现房销售”？知情人士：只是单宗地的交易方案深圳上架一宗要求“全部现房销售”的住宅地块，引发了市场关于“深圳会否全面推行现房销售”的猜想。9月4日，深圳公共资源交易中心发布A219-0080地块的使用权出让公告。出让公告显示，该地块位于宝安区航城街道、福永街道，广深公路与京港澳高速之间，靠近深圳宝安机场，居住用地土地面积9.87万平方米，挂牌起始价为66.65亿元。根据出让条件，该地块按照“价高者得”的原则确定竞得人。此外，出让公告明确提到，“出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售”。宗地意向竞买人须在申请竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。对于“深圳会否全面推行现房销售”的问题，一名不具姓名的知情人对第一财经表示，该地块出让要求“全部实行现房销售”，并不意味着今后深圳土拍中的地块都会要求全部现房销售，“这只是单宗地的交易方案”。点评：在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国提到，“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”。现房销售对消费者来说意味着更多的保障，比如可以减少交付时的不确定性和风险等等。不过，这一政策对房企难言利好，比如现房销售可能会延长开发商的资金回笼周期，对房企的资金实力提出了更高的要求。综上所述，深圳这一宗要求全部现房销售的住宅地块的推出，不仅是对房地产市场调控的一种新尝试，也可能是未来房地产市场发展的一种趋势。至于未来现房销售是否会全面铺开，仍是未知数。

房企融资分化加剧华润保利等头部企业融资成本持续降低据机构监测，2024年8月房地产企业债券融资总额为549.2亿元，同比下降20.8%，环比增长52.0%。行业债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。2024年1-8月，房地产行业债券融资总额3701.9亿元，同比下降29.7%，其中，信用债融资2391.2亿元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融资1243.7亿元，同比下降31.2%，占比33.6%。从融资利率来看，头部企业融资渠道仍保持畅通，融资成本持续降低。比如2024年上半年，华润置地综合融资成本3.24%，较年初降低32BP，创历史新低。截至6月末融资储备893亿；保利发展综合融资成本降低至3.31%，较年初下降25BP；招商蛇口综合资金成本3.25%，较年初降低22BP。明源成本管理平台，助力项目成本管理精细化点评：从数据不难看出，房企融资两级分化明显。一方面，华润保利招商等房企的融资渠道通畅，且融资成本持续降低。另一方面，不少民营房企要么不敢融资，要么融不到资，要么成本高昂。所以，面对债务压力，民营房企能做的，一是债务展期，二是停止投资，三是打折促销，加快旗下资产处置，尽快摆脱流动性危机。包括今年中期业绩会上，多家民营房企也强调，会把短期债务削减当作第一要务。比如龙湖就提出后续降负债的具体思路：第一，逐步减少对融资的依赖，完成收入及利润的转换。第二，短期债务削减优先于增量投资，完成债务结构的切换。比如，龙湖一方面用全航道正向的经营性现金流压降负债总额，同时用长周期的经营性物业贷款替换3到5年期的信用债融资。双管齐下，让整个龙湖集团的债务实现规模下降，以及债务久期变长，让负债偿还节奏与经营性收入的节奏相匹配。

62家上市物企上半年共赚了90亿元行业“增收不增利”困境凸显上半年，上市物企营收增速进一步放缓，净利润降幅明显。中物智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比增长6.25%（上年同期增速8.59%），增速进一步放缓。其中，营收超百亿元的上市物企仅有碧桂园服务、万物云两家，分别为210.46亿元、175.6亿元；有7家物企营收超50亿元，14家物企营收在均值22.81亿元以上。与此同时，包括金科服务、世茂服务、正荣服务、时代邻里等在内的17家物企收入同比呈现负增长，其中朗诗绿色生活、方圆生活服务、弘阳服务、宋都服务四家企业营收同比降幅均超过10%。从净利润方面来看，上半年62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明显。同时这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增利”困境显著。其中，华润万象生活盈利能力优势依旧保持，2024年上半年以净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收增速约20个百分点。上半年共有6家物企亏损，36家物业净利润负增长。其中，雅生活服务、融创服务和金科服务净亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。点评：最近两年，面对地产行业下行带来的深度冲击，一度高歌猛进的物管行业被迫急踩刹车，不光营收增速明显回落，毛利率、净利率也是双双下滑。万物云董事长朱保全在业绩会说，2023-2025年会是物管行业的分水岭，在这期间，企业不仅需要解决收入结构转换以及规模增长带来的系列问题，更要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。明源君结合头部物管企业的策略，给出以下三个建议：一是大举收缩收并购，不再考核外拓面积。比如中海物业就不再考核外拓面积，明确不以规模扩张为优先考虑。保利物业也坦言，物管行业的并购市场呈现降温趋势，行业表现相对平静，公司对收并购的决策也会比较谨慎。二是做区域深耕，提高市场准入门槛。比如绿城服务就提出，2024年，公司会加大杭州、上海、宁波等14个核心城市，南京、成都等44个重点城市的布局，实现60个千万级以上项目的签约落地，长三角新签占比不低于60%。对于增量项目，绿城服务还要实施项目审批机制，提高市场准入，以物业利润作为准入底线。三是大量推出低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。比如金科服务就陆续退管因合约关系发生变化的安置房项目，回款无法保障的非住宅项目。世茂服务也主动终止部分利润率较低、管理难度较大及管理成本较高的项目。来源：丁祖昱评楼市、中指研究院、克而瑞、第一财经、每日经济新闻等，特此感谢。

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