悟空解答2024年10月11日发布:二手房业主再陷两难，有人割肉止损，有人硬抗等待

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自从年初决定卖房后，张辛一直为此而困扰，因为不降价根本“卖不动”。张辛在河北老家有套“老破小”二手房，挂牌价不算高，对外标70万。房源虽然旧，但交通方便、配套齐全，她本以为很快能出手，但这件事似乎没那么容易。

“50万卖吗？”有买家上来就砍价20万，让张辛大为震惊。这半年来，类似场景屡屡上演，中介都几次让她降价。张辛本来不以为意，但数月过去，卖房一事毫无进展，她的心态也动摇了，“如果五六十万有人要，就赶紧出了吧。”

上述场景，在当下的二手房市场并不鲜见。不管是一线城市高总价房源，还是二三线低总价房源，想要快点出售，降价似乎是躲不开的路。买卖双方心态也在拉锯，业主不想大幅割肉，购房者也在等待“更低点”，交易市场陷入慢节奏。

机构最新发布数据显示，8月份重点城市二手房市场成交有所走弱，进入楼市传统的“金九银十”，市场热度未显著提振，二手房挂牌量也维持在高位。今年来多轮政策的效应正在减弱，业内认为，后续政策继续调整支持具有必要性。

焦虑的二手房业主

二手房交易市场，已是当下楼市的“主战场”。

据中指研究院统计，2024年1～7月份，中国25个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降，其中二手房成交量占比进一步提升至64.1%。

二手房市场体量大、成交占比超六成，更重要的是，当下不少二手房业主“卖旧”是为了“买新”，二手房成交与否，关系着整个置换改善链条的运转。

但是，如今不管在哪个地方，要迅速卖掉一套二手房绝非易事。一个很重要的原因是，二手房市场整体存量规模大，且有城市挂牌量还在上升，无形中增加了出售难度。

据麟评居住大数据研究院数据，2024年8月14个重点城市二手住宅挂牌量高达226万套，虽然环比微幅下降1.21%，但同比上升幅度达到12.3%。

从各城在售挂牌量来看，8月重点14城中，有4个城市在售挂牌量环比上升，其中南京、成都、上海在售挂牌量上升幅度位居前三，分别为2.7%，1.8%，1.2%。

从去化周期看，2024年8月重点城市的二手房去化周期为20.1个月，环比下降11%，但同比上升8.5%，去化周期仍然高于2023年8月以前水平。

今年以来，楼市政策端已有多轮支持政策，部分重点城市二手房成交也受到了提振，但从市场存量看，整体挂牌量还未明显下降，存量房源仍有大量待消化。

比如杭州，近日当地因大量次新房上架“破发”，即挂牌价低于新房买入价而受到关注。杭州贝壳研究院数据显示，8月杭州市区二手住宅成交均价27628元/平方米，环比下滑5.5%，同比下降7.4%；新增二手房挂牌量则环比上涨5%。

再如北京，随着新政影响逐渐减弱，8月当地二手房市场重回平稳区间。据麦田房产统计，8月北京二手房挂牌房源总量和7月相比微涨0.3%，二手房库存量止跌回升。

“当下二手房挂牌量持续高企，部分卖家可能出于对未来市场预期的担忧，或个人资金需求的压力，选择将房源挂牌上市，希望通过市场尽快出售，以避免未来不确定性带来的风险。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉第一财经。

另一方面，由于当前购房环境较为宽松，“以旧换新”“认房不认贷”叠加首套房利率首付更低等利好政策的催化，居民“卖旧买新”意愿增加，挂牌量随之上升。

据克而瑞统计，当下北上广深等11个核心城市中，业主挂牌卖房的动机主要包括卖房置换、套现持币、看跌房价避险、投资止损、还不起贷款、变现还债等。

其中，半数以上业主卖旧仍会买新，11个城市置换客群占比达到52%，置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%，主要以将房产变现为目的。

还有少部分人因经济压力，比如还不起贷款、变现还债等而卖房，不过占比分别都仅为4%，显示居民端负债压力和整体房贷断供风险可控。剩余3%比例则因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等原因出售现有住房。

不管是何原因，高企的二手房挂牌量，都让持有“老破小”的业主卖房更难了。

“想卖房躲不开降价”

“现在这个行情，想卖房降到位就完事了，你不降同小区有人降。”

谈起今年的二手房市场，河北当地一房产中介表示，现在整体市场是买方市场，一旦业主决定卖房，如果想快速出售，一定要把价格调整到同小区较低位，甚至所在区域水平的较低位，这样才能吸引来看房的人，否则难有人问津。

降价是为了快速出售房源，但这让二手房业主饱受困扰。如果想加快出售速度，就要降至小区低位，而这会引发一系列连锁反应，不降价的业主将更被动。

这种现象并非孤例，一位上海业主表示，自己年初将房子正式挂牌，本以来几个月就能卖掉，也看好了想要的新房。没想到连续三个月，房子都没有带看，预订的新房也急需资金，中介称要想快点出售，最好降到小区有竞争力的价位，这让她难以接受。

“不卖有资金压力，卖了舍不得，更别说是低价卖。”这是当下不少业主的心声。

从市场整体走向看，当下二手房降价出售的趋势，还未出现明显扭转。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年8月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌，同比跌幅为6.89%。

中指院研究副总监徐跃进告诉第一财经，目前，二手房市场整体仍延续“以价换量”的态势，部分业主存在置换改善需求，趁市场低谷期进行住房改善；此外，部分业主预期房价将继续下行，选择出售房屋以优化资产配置。

从房价涨跌城市数量看，8月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续5个月呈现百城二手房价格集体下跌状态，即便一线城市也是如此。8月，一线城市二手住宅价格环比下跌0.72%。

今年以来，北京二手房市场成交出现回暖，除了政策利好刺激，一个很重要的因素是：价格降到位了。据安居客北京，2024年7月，北京二手房成交均价是5.4万/平方米，价格已经回到2016年的8～9月，较房价最高点则已累计下跌25%左右。

上述机构表示，即便是二手房热度最高的区域朝阳区，也未能幸免，高总价“老破小”正在加速下跌，某热门小区去年3月一套一居室成交总价678万，同户型在今年7月成交为519万，降幅度高达25%。另一高端热盘去年有两室一厅成交价763万，今年7月同户型低楼层成交价是535万，跌价228万，降幅度达30%。

曾经的楼市“热土”深圳，房价也有一定回落。深中房协表示，今年以来看似“稳健修复”的二手房市场，除了政策利好的支撑外，相当大一部分在于业主端对价格的让步，“以价换量”成为支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。

深中房协还称，进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格“让步”幅度有进一步加剧趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。

等待政策进一步释放

挂牌量居高不下、百城二手房价下跌，当下的楼市急需一剂“强心剂”。

今年以来，楼市政策端出台了数轮政策，涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，致力于稳需求、去库存、稳预期，二手房市场也因此受到一定提振。

民生证券表示，上半年一二手房成交面积同比均降，二手房市场表现优于新房，其中二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅较小。

但进入八月份以来，政策效应出现减弱，已是业内共识。新房成交在短暂回温后趋冷，二手房在季节性因素等影响下，成交数据也出现回落。

据麟评居住大数据研究院监测数据，8月重点14城二手住宅成交104433套，环比下降13.2%，同比上升19.27%；1～8月重点14城累计成交809818套，较去年同期微降0.6%。

“今年517新政后，二手房成交量出现明显上升，尤其重点城市6、7月单月成交超12万套。进入8月，政策效应减退，重点城市单月成交量进入10万套水平。”该机构称，分城市来看，8月监测的重点14城中，成交量环比均下跌。

以深圳为例，深圳中原研究中心最新数据显示，8月深圳一手住宅网签2537套，环比下滑3.0%；二手住宅过户3804套，环比下滑16.8%，二手成交套数为近6个月最低水平。除了政策效应减淡，八月是传统交易淡季，也影响了成交水平。

在业内看来，当前的楼市走向仍依赖于利好因素加持，“9月是历年政策出台的窗口期，且历年多次出台重磅新政，若新政力度不大且出台时间延后，预计9月成交将继续下滑。”麟评居住大数据研究院表示。

徐跃进表示，接下来可以期待的政策可能有：一是降息，2022年以来我国5年期以上LPR累计下调80bp，降息速度相对较慢，未来仍有降息空间；二是国企收储政策优化，截至8月底约有30城出台了国企收储房源征集公告，目前政策落地仍会面临一定调整，政策细节有待优化；三是北京、上海等核心城市限购政策有望放松。

关荣雪认为，在对后续的政策期待上，一方面近期有消息称降低存量房贷利率，允许转按揭贷款，对刺激消费、降低存量客户的房贷压力均有一定积极作用，有利于提振市场信心；另一方面，由于目前购房需求、市场信心等都需要一定时间恢复，后续政策不仅要刺激需求，还需在改善居民就业收入等方面发力。

值得注意的是，对市场及政策的期待，让部分二手房业主的信心有所回升。

麟评居住大数据研究院监测数据显示，8月重点14城调价房源中，涨价房源占比7.3%，环比上升0.13个百分点，同比下降0.99个百分点。“重点14城市业主涨价信心上升，但重点50城仍呈现下跌局面，能级高的城市业主涨价信心高于三四线城市。”

(本文来自第一财经)

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