莫开伟：下调存量房贷利率社会预期再起银行应顺势而为

大家清楚地记得，2023年8月31日，央行联合国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。9月各银行纷纷下调了存量房贷利率，大致进行了两种操作方式：一是新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，缺乏“自上至下”的准确调降幅度；二是，新发放贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率的政策下限，对于房贷发放时利率加点较高的城市，下调空间更加有限。

如此，可能不少人对全社会对银行存量房贷利率再生下调预期不太了解？事实上，之前银行存量房贷利率没有一步降至位，加上5年期LPR利率又有新的下调，银行存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距较大。如据央行2023Q4货币政策执行报告，自去年9月份起各银行存量房贷利率普遍执行的加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率3.45%约82个基点，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距在20%以上。由此，银行存量房贷利率仍具较大下调空间；如果不降低，对于存量房贷者而言，显得很不公平，也更会滋生存量房贷者的不平衡心理。

最为严峻的现实是，外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏放缓，居民就业收入预期不稳，倾向降低负债、减少利息支出。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比为0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性，这些都需要银行下降存量房贷利率来让广大民众“休养生息”。

对此，银行机构也应倾听社会呼声，急切回应民生关怀，顺势而为降低存量房贷利率。因为银行这么做，可能失去的仅仅是眼前的房贷利息收入，但收获的可能是银行意想不到的巨大社会效益和民生效益，对银行长远可持续发展更会带来巨大的推力。具体来看，银行降低存量房贷利率将会对当前社会经济发展、金融业信贷经营稳定、社会稳定等产生诸多正面金融效应。

对银行而言，暂时减少了一点利息收入，但换来的却是良好的社会声誉和融洽和谐的客户关系，可为银行经营发展提供源源不断的金融动能。

虽然，经过去年9月银行对存量房贷利率的普遍下调，让大部分存量房贷者享受到了金融优惠政策的“阳光雨露”，但降低利率没有完全到位；且在5年期LPR利率已从4.2%已下调到3.85%的情势下，更加拉大了新房贷者与存量房贷者之间的贷款利率差距；这种情况存在，不仅难以化解存量房贷者对银行房贷利率的不满情况，激化银行与存量房贷者之间的矛盾，也更无法抑制存量房贷者的“提前还贷”冲动。由此，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户，遏制“提前还贷潮”的蔓延，巩固银行按揭房贷信贷经营“成果”；银行应做出适度让步，把再次下调存量房贷利率列为重要信贷管理议事日程。

而且，这也能体现银行的社会大局意识，央行在下半年工作会议上提出“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”，实际上也是对中央政府宏观经济政策的回应，银行机构能够及时对全社会降低存量房贷利率的预期引起重视，并及时疏导民间，将社会预期变成社会现实，既能体现银行机构具有敏锐的政策眼光和社会大局意识，也把对民生的关切放在重要位置，不“唯利是图”，能充分体现银行的大度情怀和民生情怀，这更会赢得会社会对银行经营的称赞，也更会对银行未来的经营形成“无声”的支持力量，减少经营阻力。尤其，降低存量房贷利率对当前楼市形势低迷可起到一种较强的金融修正能量，对于缓解楼市销售形势持续下滑以及避免房地产“硬着陆”将起到一定作用。

再退一步，目前银行虽然净息差不断收窄，但每年的盈利仍然超万亿元，而如果将存量房贷利率下调60至80个基点的话，相对约38万亿元的房贷规模来说，每年要减少利息收入约2300亿元至2800亿元，这对银行每年盈利愈万亿元而言（比如2023年银行经营总利润2.4万亿元，2004年上半年银行经营利润1.3万亿元），仍然不会“伤筋动骨”，对整个经营而言也无伤大雅。

对存量房贷者而言，可以大大减轻还贷压力和经济负担，增加居民可支配收入以及提振消费信心，对拉动社会消费形成巨大的金融推动力。

对于绝大部分城市的年轻人而言，背负存量房贷、具有较大的偿还房贷压力应是基本的生活现状；尤其是背负巨额房贷每月偿还贷款金额愈万元的房贷者来说，下调存量房贷利率，确实能减少不少房贷利息，让经济负担压力变得轻一些。

据相关机构剖析，如果将现有存量房贷利率下调60至80个基点，按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约340元至450元，节约月供和总还款额7%至9%。从总量上看，若下调存量房贷利率幅度60至80bp，可为存量房贷者节省利息支出2280亿元至3040亿元。

可见，降低存量房贷利率可产生强烈的金融共振效应，降低存量房贷的社会金融作用是巨大的，也是十分值得的：一则，可切实减轻房贷者负担，抚慰存量房贷者情绪。降低存量房贷利率最直接的金融效能就是减少了房贷者的利息支出，减轻了家庭经济负担，不仅让之前房贷者心灵获得很大的慰籍，对党和政府以及银行心存感激之情，更能提高他们的生活幸福指数，使广大普通民众有更多的获得感。二则，存量房贷利率使得按揭房贷成本整体都出现了大幅下降，这对于激发民众购房欲望、稳定和扩大购房需求、确保房地产能健康可持续发展、打破当前楼市僵局、帮助更多房企化险脱困、避免房地产调控“硬着陆”等都将起到重要“平滑”作用。三则，对抑制非正常的筹资偿还按揭房贷起到有效作用，可确保银行贷款数据的真实性。因为存量房贷与新增首套房贷之间的利差较大，使得大量民众扎堆提前还款，一些手头缺乏资金的按揭房贷者，不借违规“转贷”，作弊从银行获得的经营贷、消费贷等贷款用于偿还按揭房贷，不仅出现了信贷违规操作行为，影响银行信贷真实性，也易诱发社社会金融风险，影响社会稳定。四则，降低了存量房贷利率，等于是给民众一项新的金融福利，使民众用于偿还房贷的支出减少，手中可用来消费的资金增多，这对居民将手中更多的钱或者存款用于消费和投资，对提振居民扩大消费意愿和消费能力等都将起到直接推动作用，对于我国激发内需活力拉动经济也将起到立竿见影之功效。

当然，对银行下调存量房贷利率也不能采取“杀鸡取卵”的方式，更不能持“杀富济贫”的心态，应考虑银行的现实承受力和长远可持续的经营力。总体原则是可在央行指导下，通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存量房贷利率。具体说，一是保持存量房贷利率下调的灵活性，根据实际经济金融形势实行灵活浮动的政策，随LPR利率或存款利率的升降而调高或调低，保持存量房贷利率的高度灵活性。二是只要是存量房贷，不管是首套房还是二套房或三套房都实行利率优惠，让降低存量房贷利率具有普适性，让所有存量房贷都能享受到“阳光雨露”。三是充分考虑商业银行的经营实际，对存量按揭房贷多的商业银行，央行可给予适当的政策激励，地方政府给予相应税收优惠政策；比如央行对其进行定向降准提供更多的“无成本”资金，减轻商业银行利差收窄和利润减少的压力，让商业银行能长久支撑存量房贷利率下降的负面冲击，增强其降低存量房贷利率的积极性和主动性，消除降低存量房贷的一切抵触情绪，让降低存量房贷的优惠政策早日出台，早日惠及民生！

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