存量房贷利率调整的几点关切

首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平，二者差距进一步拉大。即使综合考虑2023年6月、今年5年期LPR调降因素，以及今年以来存量房贷的提前偿还等因素，均将带动存量房贷利率下行，但降幅或也难及新增房贷利率50-60BP的降幅，二者利差或仍将维持较高水平。其次，在新增与存量房贷利差维持高位之下，“提前还贷”现象增多，进而增加银行信贷流失压力，也将对商业银行净息差产生一定影响。

2、历史上，存量房贷利率调整如何调整？

2023/8/31，人民银行、金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导存量住房贷款利率下调。调整方式包括两种，一是直接变更合同约定的利率水平，二是通过新发贷款置换存量房贷。此外，首套住房认定范围扩大。存量房贷利率调降，首先是能够直接降低居民利息负担，其次是有效缓解了提前还贷现象，同时，也有助于持续提升居民消费能力。

债市影响而言，2023年8月中下旬，在演绎了近5个月的牛市行情之后，市场开始大幅调整，但这一调整并非由地产增量政策出台完全主导，还源于彼时政府债供给压力增加，对资金面形成冲击，叠加政策端稳汇率、资金防空转套利诉求，资金面进一步收敛。

彼时地产优化政策除调降存量房贷利率之外，还包括“认房不认贷”、降低存量首套住房贷款利率等，意在改善地产销售，提振市场信心。债市主要交易地产优化政策落地带动经济基本面修复的利空。

3、债市影响如何理解？

当前，市场较为关注存量房贷利率下调，若政策落地，一方面，将减轻居民利息负担，缓解“提前还贷”现象，对消费有持续的提振效应，并逐渐惠及整体经济运行。另一方面，于债市而言，债贷比价效应或也将利好债市，中长端债券的性价比往往将更为凸显，“资产荒”格局或将进一步深化。但与此前不同的是，今年以来随着长端利率不断下行突破新低，需要兼而考虑央行对于长端利率、收益率曲线形态的持续关注，以及相应操作带来的波动。

与此同时，也需要看到当前存量房贷利率下调仍面临一定掣肘。随着实体融资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间，年内5年期LPR利率经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。当前，净息差整体回稳压力仍不小。

于债市而言，对比2023年，较为相似的是当前基本面波浪式修复叠加平稳宽松的资金面驱动债市收益率持续下行。当前也呈现几个新特征：（1）长端、超长端表现强势，收益率曲线平坦化下移，央行关注长端下行过快和单边一致预期下的潜在风险；（2）信用利差进一步压缩，但8月的下跌一定程度冲击市场情绪，尤其是长久期品种；（3）市场对经济基本面和政策预期的敏感度有所降低。

故而，对于存量房贷利率的调整，根据其落地节奏和操作方式，短期内需关注市场进一步交易降息的预期，中期维度还是回归基本面逻辑。至于对“提前还贷”现象的缓和、银行息差的影响上，或还需进一步评估。

报告核心图表（点击可查看大图，完整图表详见正文）

风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突

报告目录

1 存量房贷利率调整预期再起

当前宏观图景下，稳增长诉求进一步凸显。7月以来，政策端先后发声，将研究储备并适时推出增量政策举措，对此，市场较为关注后续增量政策加码情况。二十届三中全会强调“坚定不移实现全年经济社会发展目标”，7月政治局会议提及“宏观政策要持续用力、更加给力”。

地产优化政策方面，一方面是当前推进住房“以旧换新”、加速地方“收储”以及一线城市限购限贷政策的进一步放松等，另一方面，在当前“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“把着力点更多转向惠民生、促消费”的要求之下，市场较为关注后续存量房贷利率是否将有所下调。

存量房贷利率调整，预期缘何升温？

或是基于存量房贷利率与新增房贷利率间差值的逐渐拉大、以及“提前还贷”现象下银行增加的信贷流失压力等现实情况，一定程度上引发了对调降存量房贷利率必要性的讨论。

首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平，二者差距进一步拉大。央行分别于2月、7月两次下调5年期LPR至3.85%，累计下调幅度35BP，叠加5/17地产优化政策出台，宣布取消全国层面房贷利率政策下限，多个城市随即调降或取消房贷利率下限，推动新增房贷利率再度下行。

具体来看，5月末以来，北京、上海、深圳等一线城市陆续下调首套、二套房个人贷款利率下限，广州取消利率下限，六大行广州地区首套房利率降至3.2%（LPR-75bp），二套房贷利率仍维持3.8%（LPR-15bp）；全国其余城市均已取消房贷利率下限。

截至2024/6，全国新发放个人住房贷款利率3.45%，相较2023/12的3.97%下调52BP，若考虑7月5年期LPR调降10BP，下调幅度达62BP。

存量房贷利率方面，在2023/8/31宣布引导降低存量首套房贷利率后，加权平均利率降至4.27%，与新增房贷利率间利差约80-90BP。

而即使综合考虑2023年6月5年期LPR调降10BP、今年5年期LPR累计调降35BP，大部分存量贷款将在今明两年进行重新定价，以及今年以来存量房贷的提前偿还等因素，均将带动存量房贷利率下行，但降幅或也难及新增房贷利率50-60BP的降幅，二者利差或仍将维持较高水平。

其次，在新增与存量房贷利差维持高位之下，居民“提前还贷”现象增多，进而增加银行信贷流失压力，也将对商业银行净息差产生一定影响。

2024/6，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下滑2.1%，下滑幅度继续拉大；2024/7，居民中长贷新增100亿元，较去年同期出现一定改善，但仍不及多数年份的同期水平；此外，今年上半年多数上市银行个人住房贷款余额较去年年末出现负增长。

存量贷款的“早偿”行为愈发增多，或是导致房贷余额减少、居民中长贷表现季节性偏弱的原因之一。当然，这期间地产销售端表现低迷对居民新增房贷需求的拖累，也是原因之一。

2 历史上，存量房贷利率如何调整？

2023/8/31，人民银行、金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导存量住房贷款利率下调。

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

调整方式包括两种，一是直接变更合同约定的利率水平，二是通过新发贷款置换存量房贷。此外，首套住房认定范围扩大，即原先被认定为二套房（或以上）的，在被重新认定为首套房后，也将获得贷款利率重新调整的机会。根据央行披露数据，政策实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。

存量房贷利率调降，首先是能够直接降低居民利息负担，其次是有效缓解了提前还贷现象，同时，也有助于持续提升居民消费能力，根据央行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》：

（1）房贷利率调整后很大程度上减轻了居民的利息负担。截至2023年末，合计超23万亿元存量住房贷款利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达0.73pct，每年可为借款人减少利息支出约1700亿元。

其中，河南、四川、湖北、江西、广西利率调降幅度较大，降幅均超过0.90pct。江苏、浙江、安徽、山东、河南、广东利率调降后，每年减少借款人利息支出均超过100亿元。

（2）存量房贷利率和新增房贷利率的利差收窄，缓解了存量贷款“早偿”现象。2023/8，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。2023/9-2023/12，房贷月均提前还款金额较2023/8政策出台前下降10.5%。

利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显。如：湖北、河南、江西2023/9-2023/12月均提前还款金额分别较2023/8下降42.1%、27.5%、22.2%。

（3）居民可支配收入的增长带动了消费意愿和消费能力的提升。2023Q4，全国城镇居民人均消费支出达8679元，分别较Q1、Q2、Q3增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3pct；

从社会消费品零售总额看，2023Q4全国社会消费品零售总额12.9万亿元，同比增长8.3%，增速分别较Q3和上年同期提升4.1、11.1pct。10-12月，社会消费品零售总额当月同比增速达7.6%、10.1%、7.4%，均为近三年同期最高增速。

债市影响而言，2023年8月中下旬，在演绎了近5个月的牛市行情之后，市场开始大幅调整，但这一调整或并非由地产增量政策出台主导，还源于政府债供给压力增加、央行收紧资金面的直接影响，叠加政策端稳汇率、资金防空转套利诉求，资金面进一步趋紧。

彼时地产优化政策除调降存量房贷利率之外，还包括“认房不认贷”、降低存量首套住房贷款利率等，意在改善地产销售，提振市场信心。债市主要交易地产优化政策落地带动经济基本面修复的利空。8/22-10/24,10Y国债利率由2.54%上行至2.72%，累计上行18bp。

3 债市影响如何理解？

当前，市场较为关注存量房贷利率调降。若政策落地，无论是何种方式和节奏，一方面，将减轻居民利息负担，与新增房贷利率利差收窄，进而缓解“提前还贷”现象，由此改善消费预期并释放消费需求，对于居民消费的提振具有一定持续性，并逐渐惠及整体经济运行。

另一方面，于债市而言，债贷比价效应或也将利好债市，中长端债券的性价比往往将更为凸显，“资产荒”格局或将进一步深化。

与此前不同的是，今年以来随着长端利率不断下行突破新低，需要兼而考虑央行对于长端利率、收益率曲线形态的持续关注，以及相应操作带来的波动。

近期，央行买卖国债正式步入操作阶段，9/5-9/6，央行持有的特别国债“24续作特别国债01”卖盘挂出，结合此前央行公开发声提示风险，到7月借券、8月初指导大行卖债，当前政策端对曲线形态的关注和引导力度不减，以防范单边一致预期下的潜在风险。

但与此同时，也需要看到当前存量房贷利率下调仍面临一定掣肘，或主要出于银行的息差和规模的考虑。

今年4月监管部门针对违规“手工补息”进行整改，7月下旬，六大行全面下调存款挂牌利率，其他银行跟进调整，以稳定银行负债端成本，一定程度减缓净息差收窄压力。2024/6，商业银行净息差1.54%，为历史最低水平，与前季持平。

随着实体融资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间和节奏，年内5年期LPR利率经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。当前，银行净息差整体回稳压力仍不小。

今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

于债市而言，对比2023年，较为相似的是当前基本面波浪式修复叠加平稳宽松的资金面驱动债市收益率持续下行，债市“资产荒”格局进一步深化。

而后进入2023年8月中下旬，政府债供给放量带动资金面收敛，成为债市调整的直接触发因素，叠加地产优化政策密集出台，债市主要交易地产回暖后的经济修复预期。此外，彼时经济基本面平稳回升，也对债市构成小幅利空，2023年9月PMI回升至50.2%，一定程度制约债市做多热情。

今年年初以来，各类品种收益率及利差均压降至历史低位，债市逐渐步入到全面低利率的新阶段，相较2023年，行情演绎出现了一些新特征：

（1）长端、超长端表现强势，收益率曲线进一步平坦化下移，但央行对于曲线形态是有诉求的，需防范长端下行过快和单边一致预期下的潜在风险；（2）各期限信用利差进一步压缩，信用债逐渐“类利率化”，走出极致行情，但8月这一轮下跌一定程度冲击了市场情绪，尤其是长久期品种；（3）市场对经济基本面和政策预期的敏感度有所降低。