梓开工作室2024年10月14日发布:山东“楼市 19 条”深度剖析

降低首付比例，为购房者敞开大门。各市通过山东省市场利率定价自律机制，确定最低首付款比例，商业性个人住房贷款最低首付比例降至 15%。这一举措降低了购房门槛，满足了更多刚性和改善性住房需求，刺激了购房需求。济南多个项目首套、二套房商业性个人住房贷款最低首付比例已降至 15%，国庆假期期间售楼处到访量大幅增长。

降低存量房贷利率，减轻购房者负担。组织商业银行对存量房贷利率实施批量调整，加点幅度高于 -30bp 的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于 -30bp。全省存量个人住房贷款利率将降至 3.55%左右，每年将减少家庭利息支出约 129 亿元。这一调整缓解了高利率购房者提前还贷的压力，促进带动居民消费和投资。

优化贷款服务，提供更多选择。取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，由金融机构合理确定每笔贷款的具体利率水平，借款人可自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式，并与金融机构协商约定重定价周期。新签订的个人住房贷款合同，可由借贷双方自主协商重定价周期，优化为可以按年、按半年或按季度确定。这使得贷款利率更加市场化，为购房者提供更灵活的贷款方案。

延长两项房地产金融政策文件期限，缓解房企资金压力。将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中存量融资展期和经营性物业贷款两项政策的适用期限延长至 2026 年底，督促金融机构抓好落实。这有助于避免因资金问题导致项目停工，保持市场活跃度。

支持企业收购土地，盘活存量资源。在将部分地方政府专项债券用于符合条件的土地储备的基础上，允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。这为房企提供了更多资金来源，促进土地资源的有效利用，增加市场供给。

优化保障性住房再贷款政策，推动保障性住房建设。完善收购配套支持政策，加强政策传导解读，及时将储备项目库推送至金融机构，组织金融机构做好对接，尽快实现贷款投放。人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的 60%提升到 100%。这有利于保障低收入家庭的基本居住需求，为房地产市场的稳定发展提供支撑。

扩大“白名单”机制覆盖范围，提高融资效率。将“白名单”机制逐步作为合规房地产项目的主要融资渠道，推动更多房地产项目进入“白名单”，健全完善“白名单”统计制度。这有助于金融机构更好地识别和支持优质房地产项目。

加大问题项目修复推送“白名单”力度，解决市场难题。各市房地产融资协调机制要用好“5+5+1”条件标准及各类政策工具，支持问题项目修复。加强与公安、司法部门沟通对接，以更大力度修复解决项目涉法涉诉问题。

支持完成保交房攻坚战任务，保障购房者权益。对“白名单”中的保交房攻坚战项目，银行机构要做好对接沟通，满足融资需求，确保贷款投放与项目建设交付进度相匹配。

提高“白名单”项目贷款审批和发放效率，加快项目建设。指导银行机构建立绿色通道，优化审批和发放流程，缩短审批和放款时限。对已审批项目，要按照工程进度及时放款；对已审批但未放款项目，要建立台账，强化银企对接。

支持开展并购贷款业务，促进企业整合。在不新增地方政府隐性债务前提下，支持银行对地方国企提供并购贷款，用于补充被抽调挪用的预售资金，额度可超过收购交易价款的 60%，期限最长可为 7 年。对重点城市纳入保交房攻坚战的项目，支持银行发放并购贷款用于补足项目的资本金缺口。

其他支持措施，全方位助力市场发展。鼓励银行机构综合运用经营性物业贷款、保函置换预售监管资金、开发贷款展期等金融工具，满足房地产企业合理融资需求。运用降准释放资金加大对实体经济有效融资需求支持力度，包括房地产开发贷款、个人住房贷款等。支持符合条件的房地产企业发行债券融资，发行 REITs 盘活存量资产。

山东“楼市 19 条”对购房者、房企和房地产市场都产生了积极影响。降低首付比例和存量房贷利率，减轻了购房者的经济负担，激发了购房需求。多项措施缓解了房企的资金压力，促进了项目的开发建设和运营，推动了房地产企业的整合和优化。这一政策组合拳有助于稳定房地产市场，促进市场的健康发展。但政策的具体效果还受到市场供需关系、宏观经济形势、人口因素等多种因素的综合影响，需要持续观察和评估。

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