咸鱼说片2024年10月15日发布:成本驱动型租赁需求增长 上海三季度甲级写字楼市场净吸纳量1525万平方米

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10月10日，仲量联行发布的《2024年第三季度上海房地产市场回顾与展望》显示，今年三季度，成本驱动型租赁需求持续增长，上海甲级写字楼市场净吸纳量上升至15.25万平方米。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“租金优惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。”

办公楼市场：租金下行驱动成本导向型搬迁

仲量联行数据显示，今年三季度，上海办公楼市场租金继续下跌，整体市场持续利好租户方。新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎。

具体来看，中央商务区租金环比下降5.0%，业主为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，通过提供更多的租金让利来缩小与非中央商务区项目间的价差；非中央商务区租金环比下降4.3%，非中央商务区租金的下降驱动了部分乙级或园区租户的升级需求，同时增强了中央商务区部分成本驱动型租户的搬迁意愿。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“在中央商务区，内资企业如保险公司、律所和科技互联网企业等，抓住当前有利的租赁条件进行较大面积的搬迁活动。与此同时，外资租户仍保持谨慎态度，大多数租户选择续租现有办公空间。”

在供应方面，今年三季度，上海共计两个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积16.39万平方米。在中央商务区内，南京西路板块一个项目竣工交付，总建筑面积为9.12万平方米，新项目的交付进一步推升中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%。非中央商务区一个项目竣工，总建筑面积7.27万平方米，尽管新竣工项目的预租有限，但租金驱动下的搬迁升级需求使整体非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。

面对未来大量的新增供应，仲量联行预计空置率较高的项目和板块将持续面临租金下行的压力。

住宅市场：改善型需求支撑高端一手住宅市场

受新增供应减少叠加季节性因素的影响，今年三季度，上海一手商品住宅成交量157万平方米，环比下降16.8%。不同新项目之间的成交表现持续分化，其中地处优质地段的高品质项目持续受到改善型购房者的追捧。

由于众多新项目在二季度提前入市，上海今年三季度一手商品住宅新增供应面积仅为168万平方米，环比下降26.2%，不过新增高端住宅供应维持高位。据悉，上海三季度高端住宅市场共12个项目开盘入市，共计1610套房源，同比增长422.7%。

限价松动下，今年三季度，上海高端一手住宅均价环比上涨0.3%至14.37万元/每平方米。高端二手市场方面，多数购房者仍持谨慎观望态度，部分急售业主继续降价，使得本季度高端二手住宅均价进一步下跌3.9%至14.29万元/平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示：“改善型需求保持稳健态势，有望继续支撑上海高端住宅市场成交维持在较高水平。9月底出台的一系列新政，包括对非沪籍人士等限购的进一步放开、优化住房信贷政策、降低房贷首付比例和调整增值税征免征年限等，将有效作用于扩大需求、进一步提振市场信心。”

投资市场：办公资产成交占比仍居首位

2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。虽然部分外资机构和内资保险机构有所动作，但大多数投资者仍选择谨慎观望。

三季度，上海办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居市场首位，吸引了包括各行业企业以及政府平台等在内的众多投资者。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中，外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，商办综合（占比17%）、产业园区（占比12%）及酒店（占比6%）等资产亦表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。

从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。核心行政区如徐汇、静安、黄浦成交集中，占据近总成交额的三分之一，凸显出市场对核心区域资产的强烈需求。买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。

今年三季度，外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了房地产市场的向好发展，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。”

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