证券之星2024年10月12日发布:超80城支持国企等收购存量房，“楼市去库存效果最直接”

多数城市的收储处于筹备和征集阶段 目前，多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多，仅有重庆、福建省福州市等首批租赁住房贷款支持计划的试点城市，项目大多用于配租而非配售。比如重庆，今年年初，重庆市属国企共收购7个项目，合计4207套房源，目前已有多个公寓项目投入租赁运营；作为福州国企福州安住发展有限公司主要承接福州市收储存量房转作保障性租赁住房的任务，此前，该公司已收购约5000套存量住房，房源分散于鼓楼、台江、晋安、仓山，覆盖106个小区，计划于2025年底前分多个批次装修入市。克而瑞分析称，随着越来越多的城市发布收储细则，明确征集房源要求，叠加保障性住房再贷款支持加力，下半年存量房收储有望取得更多实质性进展。中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前“国企收储未售新房”推进节奏仍有待进一步提速，目前发布征集公告的城市仍较少。另据央行公布数据，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等。落地政策边际宽松 全国至少36个城市已经发布房源征集公告，征集的房源将用于用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。各地的征集公告同时明确征集条件。房源方面，一般单套建筑面积要求在120平方米及以下；房源权属清晰且可交易，交通便利、配套完善，满足一定车位配比等。收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。克而瑞的报告显示，在收购条件上各地也呈现出“前期严、当前边际修正”的特征，其源动力正是因为落地执行城市实际收购效果缓慢，后“入局”城市则结合特有存量结构特征，优化、修正后重新制定符合自身发展与市场需求的规范要求，且各城市修正口径差异化显著。

典型城市存量收购条件来源：克而瑞长租

早期存量收购政策普遍要求收购资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，面积控制在70平方米或90平方米以内，并主要用于配租型保障房用途。此外，对项目周边轨道交通、生活配套设施等均有特定要求。近期出台政策的城市，在房源资质、面积、性质等收购条件方面均进行了优化。以广东省深圳市为例，8月7日，深圳将收购存量物业性质放宽至“商品房性质的住宅、公寓、宿舍等”，将房源状态放宽至满足“四证齐全”即可，同时还将资产形态放宽至“优先选择整栋整单元”，并未明确一定要“整栋整单元”，也就是特殊情况下城市可适当放宽形态要求。8月12日，广东省肇庆将资产形态放宽至满足“优先选择整栋或整单元未售、可封闭管理”即可，未提出强制要求；资产性质也放宽至住宅和公寓业态，收购后可配租也可配售；此外，将收购房源的面积放宽至120平方米以下即可。8月14日，河南省商丘市收购政策细则显示房源状态放宽至满足“四证齐全，具备交付使用条件”即可，同时还将收购房源的面积放宽至120平方米以下，且未书面提及收购房源的资产形态及收购项目周边配套设施要求。收购不再局限于已经建成的商品住房。8月19日消息，江西省上饶市鄱阳县发布关于印发《鄱阳县促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知。按照以需定购的原则，用足用好国家保障性住房再贷款政策，组织地方国有企业与房地产企业特别是债务即将到期且无力偿还的房地产企业，协商以合理价格收购在建（主体已完工，一年内可交付的准现房）在售符合户型、面积要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。

首次有地方政府和上市公司

达成大规模收储协议

8月9日，华发股份（600325.SH）发布公告，拟与公司控股股东或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。这也是地方政府与上市公司间达成的第一个大规模收储协议。交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权。交易房产主要是助力珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给。据华发股份2023年报，公司在珠海的土地储备约117万平方米，按照公司在珠海的平均售价，120亿元收购金额对应约43万平方米的销售面积，相当于公司在珠海土地储备的36%。从销售金额看，收购金额相当于公司2023年销售额的10%。广发证券认为，本次收储，为首次地方政府与上市公司间达成的大规模收储协议，为后续其他城市与公司收储提供参考模板，是收储政策落地的重要节点。不过方正证券也提醒，作为交易双方，对收储价格的博弈将使得谈判流程较长，开发商角度将争取更高的收储价格以保障公司利益，地方政府将争取更低的收储价格以提升保障房的租金收益率。收储对楼市去库存效果最直接 收储政策走向将会如何，对市场又有什么样的影响。浙商证券称，深圳市发布保障房征集公告具备标志性意义。下半年值得关注的是收储政策条件的放松和落地速度的加快，年内政策加码企稳地产仍是大概率事件。天风证券在报告中提出，近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。陈文静表示，国企收储未售新房将对市场产生多方面影响。第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。方正证券认为，地产多端数据出现边际改善，同时“收储”等政策端动作加速推进，行业底部特征信号显现。伴随政策持续发力，行业有望由局部企稳向全局扩散。国泰君安在研报中表示，随着越来越多的高线城市宣布收购存量住房，收购价格将成为市场关注的焦点。若价格处于合理水平或高于市场预期，将改善市场情绪，也有助于开发商资产价值的重估。本期编辑邹姗

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