度小视2024年10月11日发布:22地试点：为房养老，谁来买单？

近期，“房屋养老金”火上热搜。8月23日，住房城乡建设部副部长董建国在国新办举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

房屋养老金需要老百姓出钱吗？住建部直属期刊《建筑杂志社》微信公众号8月26日发布社评文章回应称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

8月20日，上海市委副书记、市长龚正在第十六届人大常委会第十五次会议上表示，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施房屋定期体检、房屋安全保险、房屋养老金三项制度。其中，房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

房屋养老金制度则主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”龚正如是说。

房屋保险是保障房屋安全的制度之一，当前，中国房屋保险主要由商业保险、地方政府灾害救助保险、全国性巨灾保险三个层次构成。住房和城乡建设部部长倪虹曾表示，“在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。”

湖南省副省长蒋涤非认为，房屋保险本身就是对房屋安全事故事后补偿的根本保证，应以政策性保险为基础、商业性保险为补充，完善房屋保险体系。

未来，房屋养老金将用在何处？住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

房屋养老金，钱从哪来？

近期随着房屋养老金成为热议焦点，一则关于“房屋养老金的收费标准”传言在社交平台引起热议。传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定。”据上海辟谣平台从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。

外界最为关注的问题是，房屋养老金的资金来源是哪？

据上述住房城乡建设部相关司局负责人表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行；公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

图1：中国住房类型分布，来源：瑞士再保险《中国住房保险发展路径探讨》

中央财经大学教授、法学院院长尹飞举例，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。

如此，为何要建立房屋养老金制度？答案是：破解老房维修难题。事实上，随着房地产市场逐渐步入存量时代之际，房屋的维护与管理成为备受瞩目的焦点。

上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

对此，其认为，随着中国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟须增量资金入场。

自2023年以来，建立房屋养老金制度也被多次提及，去年全国两会上部分人大代表、政协委员也提出建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在提案中表示，目前中国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障。

值得关注的是，当前房屋养老金制度已在22个城市进行试点，近期上海市提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上，明年全市推开。整体来看，试点节奏明显加快。

国盛证券认为，存量房检测市场规模超900亿元，房屋养老金落地有望加速需求放量。当前中国存量房面积超300亿平方米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平方米，按照检测单价7元/平方米测算存量房检测市场规模约924亿元，空间广阔，后续房屋养老金制度落地有望为定期检测提供资金支撑，加速下游需求放量。

房屋保险，谁来买单？

据住建部此前发布数据显示，截至2022年底，中国城镇有接近20%的既有房屋建成年份超过30年，这意味着，这些房屋都将进入设计使用年限的中后期，并且这一比例还将不断增加，预计到2040年前后，有近80%的房屋将进入“中老年”阶段。

近日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，需要建立房屋保险制度，将加快推进相关制度的建设。2023年，住建部也曾多次就房屋安全问题提出，开展保险相关试点。

据一位财险业内人士透露，保险公司去年开始已经在做相应制度的研究，探讨如何通过制度性的安排和产品的设计，用购买保险的方式为房屋提供风险保障。

据瑞士再保险中国区财产险创新解决方案负责人王君博此前透露的数据显示，与海外市场相比，中国住房保险渗透率偏低。2021年同期，中国的家财险保费收入为98亿元，约占财产及意外险市场总体保费收入的0.8%。

事实上，目前房屋保险制度已有落地探索实践。以青海省为例，2024年，青海省住房城乡建设厅印发《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。

今年5月，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订保险服务协议，为城北区民欣园等两个公租房小区2.7万平方米房屋、城中区青徽小区等四个城镇老旧小区2.5万平方米房屋提供保险服务。

保险服务涵盖保险期间内的如下保险责任：对于因地面突然下陷下沉、泥石流、暴雨等15种自然灾害，或因火灾、爆炸等意外事件，造成标的房屋直接物质损坏或灭失的，保险公司负责赔偿；对于飞行物体等坠落导致的房屋漏水、墙皮脱落、地基墙面损毁、窗户及玻璃损毁、小区大门围墙损毁，保险公司负责赔偿；对于公共区域的水暖管因火灾、高压、空中坠物等非人为原因造成的损毁，保险公司负责赔偿；对于因被保险人雇员操作不当导致被保险人所有的锅炉、压力容器造成的损毁，保险公司负责赔偿。

今年3月，广州市发布的《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》中则提出，对于既有房屋中的公共建筑，例如学校、医院、房屋类文物、直管公房、政府办公场所等，保险费用由房屋使用安全责任人承担。同时，鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保；鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险；鼓励建筑玻璃幕墙相关维护责任主体投保建筑玻璃幕墙的相关商业保险。

目前，与住房相关的保险既有政府主导出资的形态，亦有商业险的形态，具体如下图所示：

图2：中国住房保险主要产品形态例析，来源：据《中国城市家庭住房保险产品创新研究》整理

瑞士再保险的《中国住房保险发展路径探讨》研究报告中曾提出中国住宅小区共管物业保险的独特发展路径，即在住宅专项维修资金中引入保险机制，这样既能够降低决策成本，促进资金利用率的提高，又可以充分发挥保险公司的风险管理功能，提高小区物业的整体管理水平，还能实现资金的保值增值。

中国社会保障学会商业保险研究分会副会长、中央财经大学教授许飞琼公开表示，保险公司宜将房屋保险作为保险业的主攻方向，尽快创新开发多元化房屋保险产品体系，同时满足投保人住宅损失补偿与住宅防灾防损服务的需要。例如，针对城乡不同的投保主体、不同的房屋结构、不同的房屋价值、不同的风险区域等在保障高度、保障广度和保障深度上开发出有差异性的、普及性的房屋保险产品。

中再的一份研究还显示，据银保监会及中国物业管理协会相关数据估算，2021年仅社区空间、房屋空间、商业空间在内的家财、公责、财产、电梯等险种就有超200亿元保费的潜在市场，其中潜力最大的是城市社区房屋空间，亟须探索创新商业模式推动住房保险发展，挖掘出这片数百亿元级的蓝海市场。

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