法妞问答2024年10月10日日发布:房屋养老金，海外经验有哪些？

与住宅维修基金类似，房屋养老金机制的核心，或在于确保房屋各个阶段都能得到有效的管理和资金支持。2007年，《住宅专项维修资金管理办法》已明确了住宅专项维修基金的使用范围、缴纳标准、具体费用分摊等。当前，我国正在试点的房屋养老金，或在住宅维修基金制度基础上，参考“养老金”的三支柱体系，重点建立政府主导的公共账户。

房屋养老金的不同账户，资金来源、使用范围或有不同。房屋养老金的个人账户或主由已建立的住宅专项维修基金构成，包括其增值保值部分；公共账户资金或主要来源于财政资金、土地出让收入、专项债资金、专项补助资金等。个人账户或专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修更新、改造等；公共账户或主要用于对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务。

当前房屋养老金试点的最新进展？房屋养老金已在22个城市试点，上海进展较快

随着我国“存量房”时代渐行渐近，房屋全生命周期管理机制的筹集建立或加快落地。2020年我国已有约35%的住宅房龄大于等于建筑设计最低年限50年的一半，而当前部分地区房屋定期体检试点规定，当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查。

2024年，房屋养老金已在22个城市开展试点工作；“高龄”住宅占比最高的上海率先推出最新“房屋养老金”政策。2020年各地住宅房龄大于20年的家庭住房户数占比中，上海位列全国第一，超50%家庭住宅房龄大于20年。近日，上海率先披露探索实施房屋定期体检、安全保险、养老金制度试点，且进一步明确住宅维修基金的首次归集和再次筹集等规定。

老旧小区更新改造或是房屋“养老”的具体实践。从过往更新改造案例来看，涉及公共安全问题的老旧小区改造案例，财政补贴力度较大；如北京某小区危旧楼房更新改造，地方财政资金支持比例达68%；而单个小区电梯安装、外墙维修更新等主要按照“谁受益，谁承担”原则，资金主要来源于自筹资金、公共收益、专项更新补贴等。

海外“房屋养老金”有何经验？美、日住宅维修金机制，新加坡组屋翻新机制或可参考

海外部分经济体已进入存量住房时代，其住宅维修等相关制度或有一定参考性。2021年美国自住住房中房龄为42年及以上占比达49%；而日本部分地区住宅交易自2014年起以二手房为主，2023年二手住宅成交占比达64%，因此其类似 “房屋养老金”经验或具有一定参考性。

美国住宅维修基金筹集管理、使用监管等制度较为完善。美国住宅维修资金来源包括，居民缴纳，联邦及州政府支持，社会资金参与三方面；资金管理中，绝大多数的维修资金在闲置期内通常会进行增值投资，以获取稳定的收益；使用方面，物业保养费和维修准备金分类管理，分别用于小区日常支出和日常运营之外的大型维修项目和紧急情况下的维修处理。

新加坡等保障性住房制度较为完善的国家也有类似“房屋养老金”制度。新加坡组屋的日常维修主由物业管理公司承包；对于组屋翻新，则由HDB（政府建屋发展局）统一组织物业公司管理。从资金来源看，组屋日常维修资金来源于业主或租户；翻新有较大比例的财政资金支持。

风险提示

房屋全生命周期管理机制落地超预期；经济形势，政策变化超预期等。

报告正文

1. 地产新模式下，如何理解房屋养老金？

房屋养老金并非新概念，2022年以来住建部即持续推进房屋全生命周期管理机制研究。2022年，住建部在部署开展全国自建房安全专项整治会议中，首提强化房屋全生命周期安全保障，研究建立房屋“养老金”制度等。2023年以来，房屋全生命周期保障成为房地产发展新模式的重要探索领域之一，住建部多次强调房地产发展新模式，在体制机制上，一个是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制；另一个是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

与住宅维修基金类似，房屋养老金机制的核心，或在于确保房屋各个阶段都能得到有效的管理和资金支持。早在1998年，我国就已发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，明确规定新建商品住房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的征集、管理、使用等；2007年，《住宅专项维修资金管理办法》发布，进一步更新明确了住宅专项维修基金的使用范围、缴纳标准、具体费用分摊等。当前，我国正在试点的房屋养老金，或在住宅维修基金制度基础上，参考“养老金”的三支柱体系，除了已有类似个人账户的住宅维修基金外，建立政府主导的公共账户，以及相对市场化的补充账户。

房屋养老金的不同账户，资金来源、使用范围等或有不同。具体来看，房屋养老金的个人账户或主由已建立的住宅专项维修基金构成，包括其增值保值部分；公共账户资金或主要来源于相关税收资金、土地出让收入、专项债资金、中央专项补助资金等。从投向来看，个人账户资金或主要按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的保养维修和更新改造等；公共账户资金或主要用于对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务。

2.当前房屋养老金试点的最新进展？

随着我国“存量房”时代渐行渐近，房屋全生命周期管理机制的筹集建立或加快落地。2020年，我国已有约35%的住宅房龄大于等于住宅设计一般使用年限50年的一半，而当前部分试点地区规定，当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查，超过30年且无设计使用年限的经营性自住房、超过设计使用年限且经鉴定可继续使用的房屋，应至少每3年进行1次专业检查。后续随着新房建设速度放缓，二手房交易占比持续提升，房屋全生命周期管理机制或亟待加快推进。

2024年，房屋养老金已在22个城市开展试点工作；“高龄”住宅占比最高的上海率先推出最新“房屋养老金”政策。当前，房屋养老金试点已在上海、北京、广州、深圳等22个城市[1]陆续开展试点。从2020年的七普数据看，各地住宅房龄大于20年的家庭住房户数占比中，上海位列全国第一，超50%住房房龄大于20年。近日，上海率先披露房屋全生命周期管理机制试点规划及最新规定，对于房屋定期体检、安全保险、养老金制度试点同时探索实施，且最新的住宅维修基金管理规定进一步明确新建房首次归集和存量房再次筹集的手续和方式等。

[1] 22个试点城市为：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

老旧小区更新改造或是过往房屋“养老”的具体实践。从过往老旧小区更新改造案例来看，涉及公共安全的老旧小区改造、拆建案例，财政补贴力度较大；如北京某小区危旧楼房更新改造，地方财政资金支持比例达68%；而小区电梯安装、外墙维护等主要按照“谁受益，谁承担”原则，资金来源于业主自筹资金、小区公共收益及部分领域（如电梯更换等）专项更新补贴等。从广东省城镇老旧小区改造方案，亦可了解老旧小区改造资金共担机制，主由居民出资、财政补贴、金融机构支持以及社会资金参与等。眼下，房屋养老金试点的探索或主要在于建立财政资金为主的公共账户。

3. 海外“房屋养老金”有哪些经验？

海外部分经济体已进入存量住房时代，其住宅维修等相关制度或有一定参考性。与我国相比，部分海外经济体早已进入“存量房”时代，高龄房屋占比亦较高。新房建设放缓下，2021年美国自住住房中房龄为42年及以上占比达49%，较2011年40%的占比明显提升。类似的，日本部分地区住宅交易自2014年以来也以二手房为主，2023年日本首都圈、近畿圈二手公寓成交占比达64%。在此背景下，美国、日本等海外经济体也存在较为完善的、类似“房屋养老金”的制度机制，其经验或具有一定参考性。

以美国经验为例，美国住宅维修金在资金筹集、管理及使用等方面已相对成熟完善。资金筹集方面，住宅业主与物业管理公司或业主协会签订合同，明确资金的使用范围和监管方式，每月缴纳物业维修资金；联邦政府和州政府对业主协会责任范围内满足一定条件的业主提供拨款项目；社会机构的捐助、资本磁力基金等也会对特定项目或居民群体提供资金支持。

资金管理方面，美国公共维修资金管理采用市场化操作，业主缴纳的住宅专项维修资金主由基金公司负责管理；在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以进行增值管理。政府主要对维修进行监管，制定相应的维修规范，并不直接参与维修。[2] 资金使用方面，美国房屋维护资金主要分为物业保养费和维修准备金，分别用于小区日常支出和日常运营之外的大型维修项目和紧急情况下的维修处理。

[2]沈可及.住宅维修改造的困境与出路[J].城乡建设， 2011(10):2.

日本经验显示，其共益费和修缮积立金共同承担了住宅专项维修资金的职能。其中，共益费主要用来维护或管理公寓大厦内的公共区域，如公共空间的水电、清洁、电梯维护、景观美化和法定检验等实际开销；缮积立金则是用于公共设施设备及共用部分的定期维修所征收的费用。社区管理组合（类似于我国的业主委员会）每月通过在征收物业管理费时附加修缮积立金进行征收。在业主购房时，开发商会交纳部分资金作为修缮积立基金。除此之外，在业主有需要时还可征收临时积立金。当业主违反修缮积立金归集义务时，社区管理组合可以根据法律规定对责任主体采取相应措施，例如提请法院判赔损失，甚至强制拍卖住宅财产。

新加坡等具备完善保障性住房制度国家也具有类似“房屋养老金”基金。新加坡的组屋维护翻新中，日常维修养护由专业的物业管理公司承包；而大型的翻新维护，HDB（政府建屋发展局）会统一组织物业公司管理；翻新前，HDB会组织所有具备投票资格的家庭参加公开的投票表决，只有75%以上表决票通过，翻新工作才能开展。

从维修资金来源看，组屋日常维修维护资金主要来源于业主或租户；翻新有较大比例的财政资金支持。针对首次翻新，屋主有新加坡公民时，HDB将对不同类型组屋提供61%-93%的翻新资金补贴；但第二次翻新时，对不同类型组屋HDB提供49%-59%的资金补贴，屋主（有新加坡公民时）或相较首次翻新承担更高比例的成本。[3]

[3] 黄经南，杨石琳，周亚伦.新加坡组屋定期维修翻新机制对我国老旧社区改造的启示[J].上海城市规划， 2021(006):006.