有驾原创2024年10月12日发布:老破小的春天，来了！

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新房没人买，老破小却被疯抢，这到底是怎么了？

有人觉得南京“老破小”已经没人接盘了，年轻人都想住新房。

的确，一部分年轻人想住新一点、绿化好，带电梯的房子。

比如前不久一位粉丝张先生就把自己鼓楼的“老破小”降价甩卖，转身订了雨核新房。用他自己的话说，受够了“老破小”阴暗逼仄、天天爬楼梯的日子。

但不能忽略的事实是，也有一部分“老破小”正在被年轻人疯抢。比如鼓楼、玄武等带学区，近地铁，配套全，低总价的小户型，一有挂牌就吸引不少带看。

这类房子投资价值不高，但居住属性很强，适合刚需上车及工作通勤。

刚毕业的小陈一直想在主城安个家，带着200多万预算淘换“老破小”顺利上岸，上半年像小陈一样低总价捡漏老房子的年轻人还有很多。

南京买房一对一答疑↓

01

各路新政下老破小的前途有了曙光！

你或许会惊讶，挂牌1天就成交，南京老破小火热到这种程度了？

虽然现在南京二手房平台屏蔽了成交价，但在贝壳网搜索小区名字，却能看到一批老房子成交，价格询问中介一打探就明了。

前不久，河西虹苑新寓二村，建面约59.48㎡两室，挂牌1天就成交。有媒体报道，成交总价约139.2万，折合单价约23403元/㎡。

小区地处河西中部，距离招商雍和府、金隅紫京府不远，小学施教区为南师大附中新城小学，临近地铁7号线“应天大街铁站”，周围交通方便，配套全。房子虽旧了些，但地段不错。

位于秦淮区五老村的东白菜园，5月份成交一套房源，建筑面积约56m²，成交总价111万，成交单价19822元/m²，成交周期仅有1天。对比巅峰时期，这个小区相似户型上车门槛要200万。

据了解，该小区大部分业主都是原址拆迁分到的房子，1991年建成。

小区位于主城黄金地段，交通便捷，距地铁2号线和3号线“大行宫站”约500米，周边生活配套丰富，超市、医院等都齐全。

还有拉小+29中名校双学区的峨嵋岭小区，6月卖出一套建面约44.33㎡两室，成交周期22天，相比高位时10万+/㎡单价，如今也能低价拿下。

玄武后宰门的佛心桥，建面约55.95m²，成交周期仅有1天。根据贝壳网挂牌数据，该小区本月挂牌均价27612元/㎡，正在出售62套房源，近90天成交7套。附近有2号线“明故宫站”，交通方便。

江宁区天元吉第城，58.81㎡房源，1套1室1厅，总价107万，成交周期5天。

除了以上房源外，如康居里、新河一村北区、小市街等一批老破小同样上榜，成交周期都很短，成交总价普遍不高。

在二手房以价换量价值逻辑下，老破小必然是受冲击最大的，降价最猛的，譬如鼓楼、玄武、秦淮的老破小相比3年前高峰期，价格都实现了“拦腰砍”。

一边是老破小房价腰斩，呈现出超跌性价比。

一边是新政策倾斜，使其上车门槛变更低。

首付50万，60万，就能在省会城市买套房，且租售比还不低，为啥不选呢？

所以，不是老破小卖不掉，而是，不降价的老破小卖不掉，价格到位，成交量自然上来。

02

上半年南京二手房卖出4.95万套300万以下中小户型成绝对主力！

南京老破小有过辉煌的过去，不仅是因为它的成交量庞大且活跃，更因为它的价格长时间跑赢全市二手住宅的成交均价。

而随着去年对学区房，人口数据的舆论改变，加上新房供应等因素的挤压，老破小从开始跌落。

通过下方对比全市二手住宅价格的走势中，老破小目前已经跑输大盘，并且价差的分化趋势也在继续扩大。

如果市场有底部，那么老破小将会率先触达。

2024年上半年，南京二手房卖出4.95万套（含高淳、溧水），几乎是新房的三倍之多.成交量环比上涨15.2%，同比则下滑12.1%，市场较去年下半年有所回暖。

二手房整体成交均价24206元/㎡，环比下滑超10%，同比降幅则更高。大头还是以价换量居多，议价空间持续走高，成交价不断走低。

2023-2024年南京二手住宅逐月成交量价情况

2020H1-2024H1南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

各区成交来看，江宁、浦口仍领跑全市，成交量均达8000套以上，其中江宁排名第一；鼓楼稳居第三，成交量在6000套左右。鼓楼涨幅最高超20%，与上半年学区置业有关。

价格方面，各区房价均有不同程度回落，降幅多在10%以上。最高的是鼓楼，成交均价36522元/㎡，为各区之首；建邺区排名次之，成交均价3.3万/㎡左右。

2023-2024年南京二手住宅逐月挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

值得注意的是，上半年成交结构变化不大，刚需仍是市场绝对主力。全市300万元以内成交累计占比达81.2%，环比增加9.1%，其中100万—200万元占比最高，成交比例达43.2%；高价段占比均有不同程度减少。

2023H2-2024H1南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

户型选择上，中小户型成交居多。90㎡以内面积段成交占比达62.9%，其中60—90㎡占比最高，达到39.9%；环比看，60—120㎡两个面积段成交占比均有小幅增加。

2023H2-2024H1南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

其实从上面的量价数据，我们也可以窥见一个现实：即使没有新政的影响，南京老破小的行情也正在发生逆转。

这些房源的超跌，让更多刚需看到了上车的希望。

而一些所谓的改善、核心、片区品质之巅…动辄两三百天的卖房周期，使其资产流通光环魅力不再。凡是快速成交的，基本都是降价到位的。

更何况，四季度随着四代住宅悉数登场，一些没有配套、价格还死贵的老房子，放在手里只会更棘手。

03

泡沫挤出，价格破底

老破小不失为落户机会

看不到未来，一直是埋在老破小市场上的一个“隐患”。

因此，在老破小的潜在客群中，被潜移默化的分化成两类人群：1、只要价格到位了，就会选择上车；2、即使价格到位了，看不到房子的未来，就会和拥有未来的远大新之间反复纠结。

比如关于老破小，这次的政策细则，从买卖两端各自切入，对主城核心地段老房子可谓是一次利好。

一方面，鼓励老破小持有的房东，通过置换新房的形式，获得补贴，本质上提升有置换需求的房东的卖出意愿。

另一方面，通过公积金、商贷利率、首付等方式，扩大可购买人群的数量以及激发欲望，从而让两者双向奔赴。

因此这波“老破小”被抢的背后离不开价格便宜、地段好、配套成熟以及政策支持。毕竟对于很多老破小来说，优越的地理位置，丰富的配套，相比于不少远大新，对于年轻人的生活满足度更高！

1 买得起。老破小跌到年轻人能够接盘的地步。

拿着月薪四五千的工资，就算攒得起首付也还不起房贷。买套老破小，顺便在大城市落户，有个安身之地，再也不用担心房东涨房租了。

2 租得动。理财不行了，很多人看上了老破小的租金回报率。

如今国有大银行定存挂牌利率已低到了1字头。在股市、理财没有出路之后，收租子的性价比自然就突出了。

以秦淮区四方新村六村为例，47.16㎡房源，成交总价68万，租金挂牌价是2399元/㎡。相当于买了68万理财，一年回报30000元，年回报率高达4.6%。

未来大环境回暖，先不论老破小涨幅，伴随理财收益率的提升，也会进一步cover掉一部分房贷，贷款压力持续减小。进可攻，退可守，也是不错的解法。

3 等拆迁。这个是小概率，但是，万一呢。

回归主城，大势所趋，像鼓楼、玄武一些亟待更新的老城区，拆迁已提上日程。

截止5月，南京二手房挂牌超15万套，20年以上房龄老房子鼓楼、玄武、秦淮，占比全区房源20%左右。这里开发早，医院、学校配套不用等，未来想置换，出手也不至于太难。

当然，预期毕竟尚有很强的不确定性，但在远大新的规划和老破小的预期面前，不少年轻人开始选择更能满足成熟生活的现在。返回搜狐，查看更多

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