誓言心语2024年10月12日发布:直击万科中期业绩会，郁亮：中长期来看，潜在住房需求绝对量的规模仍然巨大

8月30日傍晚，万科举行2024年中期业绩会。会上，在被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

今年上半年，新房市场持续调整。根据克尔瑞统计，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%；二季度随着一系列支持性政策推出，百强房企的销售同比降幅有所收窄。与此同时，万科2024年半年报显示，上半年实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。

“新房性价比在提高”

在万科看来，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。优质住房不仅是物理条件层面上的改善，也包括消费者全周期居住体验的软性提升。行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。

“产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”万科管理层在业绩会上表示。

万科还认为，如今在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

而据记者了解，今年上半年，万科也在积极适应行业向新发展模式转变，全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。上半年，万科开发业务按期交付169个项目、262个批次合计7.4万套房，实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面探索。

物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。

租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%。

此外，中期业绩会上，在回答有关开发业务未来发展机会的提问时，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择；满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

张海进一步指出，从客户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。总的来说新房市场规模缩减的同时，项目经营难度增加，操盘及格线大幅提高。

而围绕造好房子，实现高质量发展，万科具体提及四个方面。一是以客户为中心，营造有活力的社区生活场景；二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整，提高产品的质量价格比和性能价格比；三是项目实行全周期、全维度的现金流精算；四是推动建立未来城市产品新优势，如实践首发项目上海嘉定理想之地，以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品，给客户留下了深刻印象。

另外，万科还表示，目前来看开发业务正处于调整的艰难阶段，一些困难的解决和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和时间，对现在的耐心，就是对未来的信心。

年内已无境外公开债

值得一提的是，今年上半年，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。数据显示，上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

而在融资端，据了解，万科上半年融资渠道保持畅通，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，其合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。

对于下半年的资金状况和偿债安排，万科方面称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

同时，万科表示，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，还会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁

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