“跑赢”存款利率 多城住房租金回报率上半年创2019年以来新高

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本报记者 陈潇

7月25日，据诸葛数据研究中心发布的监测数据显示，今年上半年，重点50城住房租售比为1：590，平均租金回报率达2.03%，较2023年年末监测的1.96%上升7个百分点，平均租金回报率创下自2019年以来新高。

具体来看，2024上半年重点50城平均住房租金为33.29元/平方米/月，较2023年年末下降1.18%；平均住宅售价为19640元/平方米，较2023年年末下降4.65%，租金与住宅价格的偏离度逐步缩小。

2024年7月25日，包括工商银行在内的六家国有大行的两年期、三年期、五年期定期存款（整存整取）利率均调降20个基点，分别降至1.45%、1.75%、1.80%。五年期定期存款（整存整取）利率已告别“2字头”。

从收益角度来看，这或意味着，当前住房租金回报率已“跑赢”中短期存款利率。

“租金回报率的上升主要受到资产价格调整的影响，从资产配置的角度来看，租售比超过存款利率或意味着长期资产配置的机会出现。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。

分城市来看，受益于相对较低的房价及较强的住房需求，高平均租金回报率城市以弱二线及三四线城市居多，其中，银川、乌鲁木齐、贵阳位居前三，平均租金回报率分别达4.58%、3.63%、3.44%。

对比来看，由于房价水平较高，部分重点一二线城市平均租金回报率反而偏低，如厦门平均租金回报率仅有1.32%，深圳平均租金回报率为1.61%、苏州则为1.66%。

“部分高能级城市居民收入较高，同时高人口密度也导致高购房需求，进而推高房价水平，对租金回报率产生压制。而部分弱二线城市房价回调，进而凸显出高租金回报。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对《证券日报》记者表示。

从城市租金回报率变化来看，2024上半年50城中有42城租金回报率上升，这也意味着，超8成城市平均租金回报率上升。

此外，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年重点50城租金收入比（租金支出在居民收入中所占权重）为12.75%，较2023年回落0.62个百分点，意味着居民租房的压力有所减轻。

值得一提的是，近年来，长租公寓作为房企业务方向之一，增长速度较快。例如，今年上半年，万科公布的数据就显示，公司公寓业务新项目拓展1.5万间，比去年同期增长85.3%。现管理租赁住房24.5万间，继续保持集中式长租公寓管理规模全国第一。其中，上半年拓展一线城市房间数11874间，占比80.6%。

易居研究院研究总监严跃进认为，由于具有稳定良好的收益，长租公寓可以平抑房企业绩的波动性。同时，尽管部分二、三线城市租金回报率相对较高，但从人口流动的长期趋势来看，一线城市的市场有更高的抗风险性，也是部分房企的重点布局方向。

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