萌果乐园

“卖得太快了，得加推了！”10月底，深圳龙华区一项目营销负责人杨阳（化名）语气里掩饰不住的都是喜悦。他已经很长时间没有遇到这样的情况了。

自2022年楼市进入下行期，每隔一段时间就会有不同力度的刺激新政出台，但市场总是在一阵兴奋后又归于平淡。

杨阳认为这次不一样了。9月底，房地产行业迎来一系列政策“组合拳”，深圳在29日晚上11点多释放了重磅新政，市场情绪被点燃。项目在当天晚间就迎来了购房客户。新政后36小时内，销售数量就突破百套。

此后的一个月，深圳市场的热度不断攀升。10月13日，“9•29新政”执行后首个入市的新盘深业上城学府开盘，共332套房源实现“日光”；临近10月底，另一位于龙华区的项目连夜拿证开盘，当晚部分热销户型即售罄。

这是之前几轮政策发布后都没出现过的场景。杨阳意识到，客户预期可能开始发生变化，因为国庆节后，项目人气不减，除了深圳本地客户，还出现了从外地赶来带着行李箱买房的人。

房子好卖了，房地产销售自然是高兴的，但新的问题随即出现。“之前市场太差了，项目上其实没有什么销售节奏，基本上秉承着卖到哪算哪的原则。”杨阳说，但是这次新政发布之后，来访量和成交量比之前翻了三四倍。这一情况导致的直接结果是，到10月底时，项目现阶段的可售房源已经基本卖空了。

没有足够货量满足市场需求，新的焦虑开始困扰着刚苏醒的房企。“没想到项目能这么快卖完”，一位业内人士表示，“我们近期推的项目不大，本身也是流量盘，一开始预估能卖到6成就不错了。没想到开盘日光。”

10月，深圳楼市刷新了许多记录。数据显示，全市一手住宅网签量达4153套，环比上升146.3%，创下近35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套。与此同时，10月，深圳全市新房住宅认购量达到13366套。

加推，自然是第一件迫切的工作。据第三方研究机构克而瑞监测，今年10月，在北上广新增供应大幅回落的背景下，深圳一城同环比齐增12%和65%，较三季度月均增幅高达54%。

从业者之一的杨阳决定趁热打铁。他所负责的项目新一期的房源原本计划是在明年推出，但在10月底，杨阳向城市公司申请加推60余套房源。

根据深圳市住建局相关规定，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一时，可以申请项目预售，而这60多套房子，是年内项目建设进度能达标的最后一批房源了。“原来市场不好卖的时候，感觉有好多货，现在市场好，发现这个项目也清盘了，那个项目也快没了。”杨阳高兴，也略有遗憾。

这是很多房企相似的境遇，经历了三年市场下行，以及大量出让优质资产偿还债务之后，留在这些房企手中的货量本来就十分有限，市场短暂爆发过后的无货可卖，原本就是预料之中的情形。

更让房企尴尬的是，房子卖得再好，回笼资金再多，都与自己无关。比如位于黄浦区董家渡板块的豪宅融创外滩壹号院二期今年实现了三开三罄，总销售额达到215亿元，是上海今年唯二的单盘突破200亿元的项目。但虽是融创名字，收益却不是融创的。在2022年底，为了快速回笼资金，融创忍痛“割肉”纾困，将持有的89.7%股权分别转让给中信信托、中国华融，引入资金超120亿元；融创仍作为项目操盘方，持股份额则降至10.3%。克而瑞上海数据显示，今年前10月，融创在上海市场实现的权益销售额仅34.29亿元，位列第34位。

在过去的两年多时间里，新房销售这一源头活水持续缩减，境内外债务大山又不断累积，曾经财大气粗的开发商只得使尽浑身解数实现开源——卖商场、卖酒店、卖总部大楼，甚至不惜卖掉手中好的开发项目以快速回血。这在房企化债过程中并不鲜见。

于是，存货连年下降也早已成为各民营开发商共同处境。克而瑞称，2022年，几乎所有民企土储规模均在减少，其中碧桂园土储货值同比下降36%，新城总土储货值、建面皆下降40%；2023年，部分民企的土储货值更是连续两年下降。曾经在一二线城市手握众多优质资产的世茂，也为了自救曾先后出让了位于香港的维港汇项目、上海黄浦路一宗地块、广州亚运城等多个开发项目。这期间，叠加经营策略调整，世茂的存货一路走低，从2021年的3329亿元降至2024年中期的2466亿元；土地储备也从7146万平方米减至4783万平方米，持有的项目数量减少了约110个。

另外无法忽视的是，尽管不少开发商报表上所列的土地储备颇为丰富，但并不代表他们有货可卖，这些土储可能存在区位不佳、去化难度大等诸多问题。

克而瑞研究报告称，不少民企如融信、时代等企业总土储规模保持在2000亿以上，但出于自身经营危机早已暂缓投资，土储中存在“僵尸库存”。例如融信土储中，杭州、郑州、太原等部分建面大于30万平方米项目近三年始终难以去化，截至2023年，这些“僵尸库存”占到其总土储建面比重近40%。

“市场好与不好，与公司已经没有什么关系了，资产早就卖空了。”一位业内人士如此表示。

另外一家曾经月均销售额在百亿级别的千亿房企，在10月份的销售额不足10亿元。内部人士称：“10月的市场销售是有明显增长，但是我们没有新增项目，单月销售的绝对值很小，就只有几个亿。”

“我们在苏州只剩一个主力项目了。”该内部人士还向记者透露，今年以来，这个项目的月均流速在1亿元左右，卖得还不错。“但目前，这个项目所剩的货值只有1个亿左右，已经到了卖完就没货的窘境。”

(本文来自第一财经)