深蓝保测评2024年10月12日发布:四问上海最大社区与物业“分手”

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黄浦江畔，东方明珠的璀璨灯光映照着这座繁华都市的日新月异，也映照着城市角落里那些不为人知的细碎生活，在上海这座国际大都市的光鲜亮丽背后，隐藏着无数个平凡而真实的社区故事，而一个关于“分手”的故事，在上海最大的社区——康城小区，悄然上演，引发了人们对超大型社区治理的关注和思考

康城小区，这个坐落在闵行区，占地约1平方公里，居住着近4万人的大型社区，如同城市中的一个微缩版图，承载着无数家庭的喜怒哀乐，在这里，邻里之间可能只是点头之交，却共同编织着社区生活的点点滴滴，就是这样一个人口规模堪比小型城镇的社区，最近却因为一纸公告，打破了往日的平静，将社区治理的难题推到了聚光灯下

故事的主角，是服务了康城小区十年的老物业公司——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，以及决定不再续聘该物业公司的康城小区第五届业主委员会，这场“分手”事件，并非一时冲动，而是源于长期积累的矛盾与不满

据悉，早在今年6月底，康城小区就进行了一次物业服务质量满意度调查，调查结果显示，业主们对物业公司整体的服务质量满意度不足12%，不满意率高达55%以上，其中清洁卫生和工程维修这两项服务满意率最低，这份调查报告，如同平静湖面投下的一颗石子，激起了业主们积蓄已久的不满情绪

在业主们看来，十年时间，足以让一个社区焕然一新，也足以看清一个物业公司的服务水平，康城小区的业主们看到的，却是公共区域垃圾清理不及时、保安巡逻不到位、车辆被随意张贴小广告等问题，这些看似微不足道的小事，却实实在在地影响着他们的日常生活

面对业主们的质疑，物业公司并非没有做出过努力，他们曾尝试调整管理人员，也表示愿意投入资金助力小区升级改造，这些举措在业主们看来，更像是亡羊补牢，为时已晚

最终，这场“分手”事件，以业主大会投票表决的结果画上了句号，近7694%的业主同意不再续聘老物业公司，这个数字，清晰地反映了业主们对改变现状的迫切愿望

“分手”只是第一步，如何妥善处理后续的清算问题，才是摆在康城小区面前的难题，根据《民法典》，业主有权解聘物业公司，但解聘过程必须符合法律规定的条件和程序

需要召开临时业主大会，由业委会主动提议或业主自发维权，比例需要达到20%，再以房产证备案登记后才能启动相应程序

即使通过了投票表决，真正难的是后面的清算问题，争议较大的内容主要涉及物业管理费和公共收益

对于物业管理费，要看物业合同签订的服务模式是“包干制”还是“酬金制”，“包干制”相对简单，但“酬金制”则涉及结算问题，因为预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担

公共收益方面，像小区临时停车位、篮球场网球场等，法律明确规定刨去成本应当归全体业主所有，双方是否进行利润分成，如果有的话也要进行结算

业主在维权过程中，也暴露出法律意识不足的问题，许多业主习惯于以拒缴物业费来表达不满，却缺乏相应的证据意识，导致在诉讼过程中难以维护自身权益

康城小区的“分手”事件，并非个例，它折射出超大型社区治理的复杂性和挑战性

在超大型社区里，居民的基数大，人员素质、经济实力、教育背景、文化传承、生活习惯都不一样，导致需求也各不相同，如何有效匹配这些零散多样的需求，是物业公司面临的一大难题

超大型社区的管理和服务成本也更高，如何平衡服务质量和收费标准，也是需要考虑的问题

康城小区的“分手”事件，为我们敲响了警钟，超大型社区治理，需要探索新的模式，构建更加完善的制度体系，才能更好地满足居民的需求，打造和谐宜居的社区环境

如何破解超大型社区治理的难题？这是一个需要多方共同努力，不断探索和实践的课题

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