第一财经2024年10月12日发布:酒店“爆改”公寓写字楼，是门好生意吗？

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文 | “空间秘探”，作者：林修。

近日，已经闭店升级一年的上海静安宾馆宣布今年年底将完成改造并试运营。改造工程完成后，静安宾馆将恢复其原名“海格公寓”，转型为高端服务式公寓，不再作为宾馆运营。近观近两年住宿租赁市场，酒店改公寓、酒店改写字楼、写字楼改公寓等物业被改造事件频频出现。在物业改造过程中，需要注意哪些因素？

静安宾馆变身海格公寓

近期，上海静安宾馆对外宣布，上海静安宾馆焕新升级工程预计2024年年底工程将全面竣工并启动试运营，目前，施工进度已达到70%。宾馆方面强调，经过此次改造，静安宾馆将以全新的面貌亮相，整体布局亦进行了彻底的更新。

据了解，自去年八月起上海静安宾馆便暂停营业，进行全面升级改造。工作人员透露，此次改造在保持原有建筑风格的基础下，对静安宾馆进行了全面的焕新升级。改造工程完成后，静安宾馆将恢复其原名“海格公寓”，转型为高端服务式公寓，不再作为宾馆运营，共设有62套不同面积的高档公寓。

对于此次改造，工作人员表示，这座始建于20世纪20年代的西班牙风格老建筑，多年来历经多次修缮，想要在保持建筑原貌的基础上进行改造是一件比较困难的事情，但是他们会尽全力从外立面到部分内部结构都保留它的原貌，恢复它原来西班牙建筑的风格。

为了在保护建筑原貌的同时达到改造目标“修旧如旧”，去年12月改造工程启动前，静安宾馆邀请历史保护专家对部分损坏的墙体进行修复研究。最终确定1934年大楼建成时的外观颜色为棕色水泥砂浆拉毛的原始色调。如今，历经近十个月的施工，宾馆的白色外墙已经被这一历史色调所取代。

同样被改造的还包括静安宾馆门前的花园，除了保留6棵古树名木外，花园草坪进行全面翻新，打造全新水景。未来，原本封闭的“香榧花园”将转变为一个开放的口袋公园。

值得一提的是，上海第一家正宗法式面包房——静安面包房，受改造影响暂时迁移至马路对面照常营业，待改造完成后，便能回归原址继续营业。遗憾的是，改造升级后的“海格公寓”不再提供餐饮服务功能，想吃到静安宾馆曾经闻名沪上的主打菜品“水晶虾仁”也得去往别处。

曾经多次接待过众多国家元首，政府首脑及政要的上海静安宾馆蕴藏着值得回味的历史典故和文化故事，也走到了发展的新节点。事实上，近两年有不少“老酒店”纷纷开始自我升级改造，以适应时代变化。暂别，或许为了更好地遇见。

“爆改”成为趋势？

从当前房地产市场来看，有大量已经建成的商办建筑需要被去化。自商改住政策逐步放开以来，商改住、商改保类项目已经遍地开花，其中比较受关注的住宿租赁市场的改造，出现了以下四种主要改造方式：

酒店改公寓。近两年，酒店在公寓方面动作频频，除了推出自有公寓品牌、尝试长短租结合等，直接将物业改造成公寓的也不少。2023年，美国范围内酒店业改造达3.4万套。其中，酒店转公寓项目占比最大，全年交付4,556套，比前一年增加超过1,000套，超2023年全年长租公寓改造量的三成。国内市场也早已有酒店改公寓的案例，长租公寓刚兴起的时候，城家、朗诗寓都曾盘活老酒店“变身”长租社区。2023年末，北京市海淀区海新域城市更新集团也将西四环北路的快捷酒店改造成为167套海星人才公寓。

有数据显示，2023年，在酒店改造成公寓的项目里，中端酒店占60%。相较于高端酒店和经济型酒店，中端酒店的户型结构与公寓更相似，能够大幅度缩短改造周期，快速地投入使用中，降低风险，这或许也是中端酒店成为被改造“主力军”的重要原因。今年年初，铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司以3.6亿元收购上海市杨浦区五角场智选假日酒店及2层停车场，并将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

酒店改酒店。一方面，不少酒店因建设较早、装修过时、服务设施逐渐老化不能满足市场旅居产品的要求，唯有经历一场大刀阔斧的变化，才有与时代对话的可能。

2022年，已有36年历史的上海华亭宾馆发布歇业公告，并将展开装修改造计划。作为上海改革开放以来第一家中外合作管理的国际性酒店，华亭宾馆是当时为数不多的高级酒店，也是国务院1978年批准建造的全国6大酒店之一。今年6月，上海天鹅宾馆宣布开启综合改造项目，致力于打造全新的商务精品酒店。上海天鹅宾馆于1987年6月开业，前身为上海天鹅信谊宾馆，是上海首批涉外三星级酒店。然而，近些年来曾经“洋气”的它也被标上了“设备老旧”“服务落后”的标签。这些改造升级的酒店希望通过短暂的停业，休养生息，以更当代、更未来的面貌，来迎接新时代的行业风浪。

一方面，合同期满“老酒店”退出，“新酒店”接手也是“酒店改酒店”的重要原因。以希尔顿集团为例，作为最早在我国落户的国际连锁五星级酒店之一的希尔顿酒店，在2017年底因管理合同到期，而宣布撤牌运营了29年的上海静安希尔顿酒店。今年九月，阔别七年的希尔顿酒店及度假村宣布将重新回归上海市中心，接管原来的上海日航饭店，翻新后重新运营。而上海静安希尔顿酒店在希尔顿集团撤牌后由锦江集团接手，现如今改名为静安昆仑大酒店。

写字楼与酒店之间“相互切换”。如上海绿地万豪酒店早于2022年被绿地摆上货架拍卖，并在2023年12月以总价14.88亿元被国资企业北京银行接手，同时北京银行表示计划将酒店改造为总部办公楼，不再作酒店使用；同年，位于江西南昌的教育出版社主楼及副楼，决定通过线上路演，公众号推荐等方式，进行网络竞价以达成整体出租。出版社因其位于滕王阁旁，是绝佳的观景位置，在经过137次报价后，希尔顿集团才成功承租，目前该出版社已经转型升级为希尔顿花园酒店。

但写字楼注重办公效率和空间利用，而酒店则更注重利用空间来容纳客人、餐厅、会议室等设施。酒店与写字楼看似可以相互之间随意切换，实际上写字楼和酒店的结构设计存在很大的差异，各有侧重点，这也成为改造过程中的难题之一。

写字楼改公寓。根据RentCafe最新的存量物业盘活利用报告，美国长租公寓未来潜在供给中约37%（45,000套）是由办公楼改造而来，办公楼改长租公寓的项目供给在2021年至2024年间增加了四倍，这一趋势在华盛顿特区、纽约市和达拉斯最为显著。

国内市场来看，商改住政策的放松与保障房市场的发展，让商办资产的盘活有了更丰富且相对稳妥的途径。部分房企为了降低经营压力，开发公寓产品成为开发商的首要选择，还有部分项目在写字楼主体已经建好后更改规划，将写字楼改成公寓出售。其中，拥有大量商办资产急需去化的国央企成为写字楼改公寓项目的重要核心，商改住项目中越来越多。去年，深圳市属国企深圳环境水务集团，则拿出了自有物业——水务集团南山大楼办公楼，携手万科泊寓改造成了环水泊寓·生态软件园店，提供204套品质公寓房，成功盘活一批资产。

然而，写字楼改造为公寓，并不像酒店改造公寓那样“简单”。“商改住”公寓还存在诸多安全隐患，写字楼和公寓是完全不同的两个产品，规划设计方面存在诸多差异，水管、电线分布均有不同，而“商改住”公寓基本是在原写字楼建设好的主体上，临时更改水电的排布，导致多数“商改住”公寓的水电在使用时会经常出问题。

不在挣扎中消亡，就在拐角处逢生。随着经济发展，无论是从消费者的体验层面，还是业态需求，商业空间正在“长高”。不难发现，“改造”的实质，其实是对其存在的方式进行重新定义和转变，也折射出当今市场的发展需求。

为什么要改造？

伴随着需求端的爆发，供给端亦出现更多优质的待售资产除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。有数据显示，酒店、长租公寓业态在2023年的成交已表现出明显的放量上涨。

其中，酒店物业改造成其他业态成为新趋势。据仲量联行统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。

未来，随着公募REITs的推进，住宿租赁市场将迎来更多长期资本，物业流动、改造速度加快。从当前市场来看，酒店、长租公寓、写字楼等商业地产被“改造”可能受以下两个方面影响。

其一，激活存量资产，实现资产最大价值化。近两年，随着经济进入周期性调整和房地产市场的全面调控，全国各类存量资产不断增加。一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业，以及城市周边的产业园区亟待盘活，各地政府和企业希望依靠物业的改造或扩建，创造更多优质的增量空间，实现资产的提质增效。

其中，手中拥有庞大的后勤物业资源（土地、酒店、办公楼等），资产规模远超万亿，且存在不同程度空置的国企成为“改造”的主力军，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。根据克而瑞统计，目前全国范围内已有超过100家国企积极布局租赁市场。

例如，今年8月温岭新城区人才公寓项目宣布开工建设，计划将原富日酒店改造成213套公寓，预计将于明年5月建设完成。今年，温岭市已建设筹集保障性租赁住房项目45个，计9529套（间），其中利用存量用房转化的23个，计2714套（间）；建信收购空置6年已久的上海虹口区轻工国际大厦，将其改为长租公寓，以市场化方式盘活存量资产。

其二，优化配置，主动迎合市场转型发展的需要。仲量联行调查发现，在面临改造的问题中，有50%的受访者表示，是由于硬件设施老旧导致运营业绩不达标；有35%的受访者表示，主要是由于部分空间使用率低；31%的表示设计概念和风格过时，影响项目在竞品中的竞争力。在消费群体的消费理念、消费行为模式发生深刻变化下，商业地产企业发展模式开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，获得更多增益。

如位于香港红磡附近的原珀荟酒店，于今年9月被中原集团旗下的中原投资以1.8亿元收购。集团方表示，参考他们在英国和美国等地投资学生公寓的经验，大学生普遍愿意支付较高溢价，承租邻近校舍的住宿。因此，公司计划投资2000万港元对珀荟酒店进行翻新，打造学生公寓。预计改装完成后，每个房间可以提供两个床位，总共可提供150个床位，统计下来平均每个床位的月租约8000港元，扣除运营成本后，该投资的净回报将达到4%。

在市场的需求下，“改造”是一个绕不过去的问题。它不仅是为了更新旧事物，避免被淘汰，更是为了适应不断提高商业价值。物业运营者不仅需要保持物业硬件状况的良好，并适应新的审美偏好、新的消费趋势，在业态结构、品牌组合、主题打造、活动运营上不断为消费者创造惊喜。

警惕“无效改造”

近年来，随着地产行业发展速度减缓，增长红利骤降，商业地产行业的船头已经开始从增量市场逐步向存量市场的方向进行调整过渡。据相关研究显示，即便是在区域有一定优势的标杆购物中心，也需要在开业后在一定周期内进行大规模调改升级，保持项目活力和竞争力。那么，在改造过程中需要注意哪些问题？

首先，需要针对不同需求，对建筑重新规划与设计。不同性质的物业的建筑空间设计规划具有差异性，如写字楼和酒店的结构设计存在很大的差异。酒店需要更多的空间来容纳客人、餐厅、会议室等设施，而写字楼则更注重办公效率和空间利用。物业在改造过程中，可能需要拆除非承重墙、加固结构、增加电梯和楼梯等设施，以满足不同性质的使用需求，会涉及建筑结构的改造。

今年4月，纽约最大规模的“非改居”项目入市，引发市场关注。这次改建的物业——The Pearl，位于纽约市的心脏地带，将20世纪70年代建成的办公塔楼，改造成高30层、拥有600余间多户型的豪华公寓楼。改造过程中，办公楼的基本结构——窗户通常不可开启，而居住公寓则必须装设可开启窗户——这些改造需求成为绊脚石。

The Pearl项目中，开发商对内部结构进行了巧妙的设计——关闭并重新规划了远离窗户的区域；增设了设施层；并在顶部额外增建了几层，用以布局价格更高的顶层阁楼。通过这些巧思，改造后的The Pearl，3000美元的开间和10000美元的豪华顶楼公寓一应俱全。

其次，需要按要求办理消防验收。消防审批是商业物业改造过程中的关键环节，其标准与要求因地区而异。就例如上海虹口区对于一些商业物业改造成酒店或者公寓就很难通过审批，而其他一些区域对此类的审批就相对宽松。这就需要投资者需充分了解并遵守目标区域的相关政策要求，确保项目设计方案符合当地规定。

同样需要注意的是，在通过消防验收之后，如果物业场所进行了扩建或是改建，同样需要重新申报消防手续。反之，这就属于违法行为，会被勒令歇业整改。此前，曾有投资人在老旧物业改造酒店过程中经历过相同情况，只能将开业时间一拖再拖，产生了额外的成本。

再者，选择合适的“品牌”。商业的调整不能一味地求新，一定是主动而非被动迭代，实现提质改造。基于原场“品牌”，对比新定位，加以分析，适合者可进行保留，通过位置替换、店面升级等方式，使之和新的定位进行匹配。当然，一定要有新的“东西”进入，可以是增加零售、跨界合作、会员模式焕新等。

如由原先超人气的滴水湖皇冠假日酒店改造而来的上海滴水湖洲际酒店，独特的花瓣型外观被保留了下来。升级改造后，80%的客房设有游轮式的观景阳台及宽敞的休息区，充分营造了度假氛围感。浴室配有超大观景浴缸，独特的黑色也别出心裁。胶囊咖啡机用的是法国进口LOR，选用全套Byredo 洗护用品，迎合年轻而时髦的度假风潮。

最后，兼顾投入成本与效益产出的平衡。考虑到在营限制、预算限制和时效限制的情况下，许多改造未必有条件覆盖整体的区域和全面的事项，物业投资人在启动改造工程前，对拟改造的建筑进行全面评估，对回报率进行测算是十分有必要的。同时，改造期间无收入，成本压力大，需要项目持有方有着较高的资金实力和对投资回报有耐心，这也对物业投资人提出了要求。

综上，城市发展与企业转型需求叠加共同推动存量时代的来临，写字楼、酒店、长租公寓等物业在经历一番“改头换面”后，变成重新链接人们“善变”的需求和生活方式。归结到底，存量改造中无论是升级还是换代，无论是改造还是重立，所追寻的都是激烈竞争下的“消费需求量”。值得酒店、公寓、写字楼等物业投资人注意的是：改造不是简单的翻新，警惕“无效改造”！

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