房贷利率降至“2”字头！惠及存量房贷，专家：今年LPR仍有10-20基点下降空间

随着5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降，各地房贷利率再度迎来调整。7月23日，北京商报记者从多地银行获悉，首套、二套房商贷利率均较此前降低10个基点，当前新发贷款利率水平在3.1%—3.8%之间，个别取消房贷利率下限的城市，首套房商贷利率已迈入“2”字头。LPR“降息”同样惠及存量房贷，部分存量购房者也将享受下调后的新利率。

在分析人士看来，5年期以上LPR再次下降，无论是存量房贷还是新增房贷利率将得以降低，居民房贷利息支出减少，将有助于提振居民住房消费意愿和能力，更好地防范化解房地产市场风险，预计后续LPR仍有下降空间，购房成本会有所减轻。

有地区首套房贷利率降至“2”字头

自今年2月单独下降25个基点后，5年期以上LPR再次出现调整，7月22日，5年期以上LPR降低10个基点至3.85%。随后，各地新发房贷利率迅速跟进调降。7月23日，北京商报记者从多地银行获悉，首套、二套房商贷利率均较此前降低10个基点。

交通银行北京某支行房贷经理表示，此次LPR下降后，北京地区首套房纯商贷利率降至3.4%；二套房五环内房贷利率降至3.8%，五环外降至3.6%。

在深圳地区，中国银行深圳某支行房贷经理表示，该行首套房商贷利率降至3.4%，二套房商贷利率降至3.8%，审批到放款大概一周左右。

上海房贷利率也同步下调，农业银行上海某支行房贷经理表示，该行首套房商贷利率降至3.4%；二套房商贷利率在3.6%—3.65%之间，目前放款周期在10天左右。

而在取消房贷利率下限的广州，建设银行广州某支行房贷经理介绍，该行首套房商贷利率已降至3.1%，二套房贷利率降至3.7%。外资银行利率则更为优惠，渣打银行广州某支行房贷经理透露，该行首套房商贷利率已降至3.05%。

位于广东同一省份的佛山，已有银行房贷利率降至3%以下。汇丰银行佛山某支行房贷经理表示，该行首套房商贷利率为“LPR-95BP”，按照最新的LPR，房贷利率最低是2.9%，二套是“LPR-80BP”，利率为3.05%，具体以审批结果为准。

南京房贷利率也进一步下调，中信银行南京某支行贷款经理介绍，目前该行首套房贷利率由3.15%降至3.05%，二套房贷利率最低也降至3.05%，与首套房贷利率持平。另有个别银行房贷利率最低降至2.95%。

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此外，天津、成都等地首套房商贷利率也已降至3.25%，二套房商贷利率分别为3.8%、3.55%。

“目前的LPR已经处于历史低位，也意味着借款人的利息处于低位，LPR下降减轻购房者的月供压力，对于购房者来说是有利的，整体购房成本下降。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，在房地产市场升温时，降息能大幅度刺激购房者入市，释放购房需求。然而，近一年来，降息对市场的刺激作用不大，当前购房者入市信心较弱，收入预期并未完全改善，购买力不足。因此，此次LPR下调对房地产市场回升具有一定利好作用。

存量房贷集中调整概率较小

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措（“5·17”楼市新政），其中就包括取消房贷利率下限。新政发布以来，多地购房门槛下调，优惠利率空前加大，百城房贷利率进一步下行，此前多数城市首套房贷利率已降至3.1%—3.5%之间，二套房贷利率也多数进入“3”时代。

而随着此次5年期以上LPR的再次下降，在新发放房贷利率降低的同时，也将惠及部分存量房贷利率借款人。多数以LPR为房贷定价“锚”的购房者将享受下调后的新利率，不过执行时间上有所差异：部分存量购房者将在2025年1月1日执行新利率，也有部分购房者与银行约定按照贷款放款日进行利率重定价，那么如果重定价时间在7月23日及之后，便可提前享受到“降息”的利好。

“5年期以上LPR再次下降，无论是存量房贷还是新增房贷利率将得以降低，居民房贷利息支出减少，将有助于提振居民住房消费意愿和能力，更好地防范化解房地产市场风险。”招联首席研究员董希淼认为，今年5年期以上LPR一共下降35个基点，结合去年LPR下降及存量房贷利率集中调降，房贷利率目前整体处于历史低位。从助力经济恢复等情况综合考虑，预计下半年LPR仍有10—20BP的下降空间。

随着新发放房贷利率的不断下行，与存量房贷间的利差进一步扩大，存量房贷利率“降息”的呼声日渐高涨。董希淼表示，存量房贷利率调整需要平衡各方利益。目前来看，存量首套房贷利率集中下调的可能性不大，一方面去年9月已出现集中调降，存量首套房贷利率已明显下降；另一方面，再度下调将进一步影响银行息差，进而影响银行服务实体经济的能力。此外，随着存量房贷利率的下降，银行将可能进一步降低存款利率，以降低负债成本。不过，存量二套房贷利率去年集中调降的时候并未降低，从公平性和提振居民住房消费信心和能力等角度看，建议集中调降存量二套房贷利率。

根据国家金融监督管理总局数据，继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%，达到1.69%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%。

星图金融研究院副院长薛洪言认为，从稳定房价、促进购房消费的角度看，当前房贷利率仍显著高于租金收益率，仍有下调空间。不过，利率的下调面临稳汇率、稳银行息差的约束，只能结合内外部条件渐进式调整，有下调空间并不代表一定会下调。而是否调降存量房贷利率，仍取决于购房人提前还贷与银行稳息差的博弈，除非再次出现大范围的提前还贷现象，否则从稳定银行息差的角度考虑，单独下调存量房贷利率的概率并不大。