郝富贵2024年11月12日发布:阵地丨代建也不好做了

⭐发布日期:2024年11月12日 | 来源:郝富贵

⭐作者:汤姆·奥斯汀 责任编辑:Admin

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近年来,在房地产行业调整逐渐深入背景下,“代建”正在以极高的频率出现在地产圈。

2023年,“代建”行业经历了爆发式增长,随着进驻代建企业数量趋于“饱和”,当前代建行业的竞争也愈发激烈。

据克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》数据显示,2024年上半年,行业新增签约总量同比增16%,增速较2023年下降11个百分点。

同时,原本以“民企”占绝对主流的代建行业开始迎来国央企发力,对于实力雄厚的国央企来说,进入代建赛道后,规模扩张较快,部分已迅速进入30强行列。

目前已入局代建企业开始进入洗牌和淘汰,“代建”从企业“试水”到“风口”,如今正从“蓝海”变成“红海”,新的厮杀已然开始。

很早之前,代建模式就已存在,最初代建更多的是“政府委托代建”。

2004年7月国务院出台《关于投资体制改革的决定》对代建制进行全国推广,2004年9月绍兴和金华两地级市就迅速跟进推出了《绍兴市政府投资项目实行代建制的暂行规定》和《金华市市区政府投资项目管理暂行办法》。

2005年2月,浙江省政府推出了《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》,代建制正式在浙江全省铺开。为响应政府号召,2005年宋卫平带团队首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作,以商品房标准建造彭埠云河家园项目。由于前期试点的安置房项目得到社会各界的广泛赞誉。

2008年杭州正式颁布《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制实施意见(试行)的通知》,2010年杭州市政府再印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则(暂行)》,至此,依托品牌房企代建提升安置保障房品质的“杭州模式”确立。

受此影响,至今浙系企业仍是代建行业中流砥柱。

2016年之后,受新一轮房地产调控影响,代建行业开始出现了突飞猛进的发展, 代建业务也不断吸引新的入局者。代建行业也发展出了更多的业务模式,如“商业代建”、“资本代建”等。

2020年,绿城中国分拆其代建公司绿城管理向香港联交所递交上市申请,成为中国房地产市场的“代建第一股”。随后开始有不少房企陆续加入代建行业。

2022年,随着行业调整逐渐深入,在房企土地成本高涨、资金压力较大的背景下,越来越多企业将“代建”纳入业务发展范畴。

2023年,代建行业迎来爆发式增长。一方面是2021年至今城投频频“托底”招拍挂市场,但城投对房地产项目的操盘开发优势相对不足,部分城投不具备项目建设管理及销售等方面的经验,于是衍生出新的商业代建需求。另外一方面是2023年7月以来,“城中村改造”提速,政府代建需求进一步扩大。

CRIC数据显示,截止2024年6月末,已有超过百家企业涉及代建业务。

2024年9月20日克而瑞发布《2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》。

数据显示,2024年上半年,行业新增签约总量同比增16%,增速较2023年下降11个百分点。

这主要是因为在2023年爆发式增长之后,随着进驻代建企业数量趋于“饱和”,代建行业的竞争也愈发激烈,迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧,使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

从2024年上半年代建综合能力30强企业来看,30强总签约面积达到8.1亿平方米,同比增9.14%。其中,有20家企业总签约面积超过1000万平方米。

梯队来看,总合约面积超过5000万平方米企业共5家,与2023年保持一致,合计签约总面积达4.29亿平方米,占30强比重达53%,八成的规模由前15名的企业占据,集中度保持较高水平。

随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建,未来竞争格局将愈发激烈。

具体到企业来看,从企业的区域分布来看,位于浙江区域的代建企业上榜最多,代建业务在浙江发展最为旺盛。截止2024年上半年,浙系代建企业总合约规模约3.6亿平方米,占比达到了44%,新增签约规模方面,浙江企业全年新增签约规模3712万平米,占比42%,两者占比均远超其他区域。但值得注意的是,在代建行业整体竞争加剧之下,浙系企业市场份额也有所下滑,新增签约面积较2023年下降2个百分点。

从TOP30上榜代建企业的性质来看,与2023年末相比,国央企房企的上榜数量明显增加,目前数量占比已达23%,对于部分实力雄厚的国央企来说,进入代建赛道后,规模扩张较快,迅速进入30强行列,包括华润置地、招商建管、建发建管等。混合所有制占比为13%,包含绿城管理、金地集团、万科地产等。

据了解,央国企起步早期以政府代建为基本盘,依托主业优势、资源优势占领细分领域,如华润的政府代建在业内保持领先。

2024年至今已有超过100家企业入局代建或承接代建业务,市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建,2024年上半年销售百强代建业务覆盖率更是超过80%。从企业数量数量上来看,未来很难有大的扩充空间,但竞争激烈之下已经有部分企业出现掉队情况,未来将持续面临洗牌和淘汰。

目前来看,代建细分赛道已经形成,部分企业专攻不同领域,增强市场竞争力,如央国企以政府代建为基本盘,民企房企依靠商业代建扩张,且代建特色与企业品牌特色一脉相承。

其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向,比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商,蓝城集团是中国小镇开发的先行者,金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。

虽然代建业务潜在的增长空间巨大,但由于优质的代建项目有限,未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。

附:2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜

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2秒前:CRIC数据显示,截止2024年6月末,已有超过百家企业涉及代建业务。

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Vercillo

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