广发证券:房地产成交量缩持续传导价跌 长三角景气度领先
⭐发布日期:2024年10月10日 | 来源:扬子晚报
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智通财经APP获悉,广发证券发布研报称,量缩持续传导价跌,8月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%,二手房价格该比例为99%,环比均持平,房价下跌比例仍处于高位。24年二季度以来,土地成交楼面价下滑幅度较大,8月600城商住用地成交均价2699元/平,同比下降29.3%。年内长三角区域景气度相对较好,8月江苏、浙江、上海移动平均6个月的供需比为1.1、1.1、1.0,均远低于全国平均水平。开工及投资规模稳定低位,竣工表现走弱;开发贷带动融资现金流降幅收窄,到位资金规模仍小于投资。
政策环境综述:政策环境稳定,一线政策仍有空间。根据广发证券的模型测算,截至24年9月20日,全国累计四限政策力度指数从2304(22年1月)降至851,累计下降63%,9月因海南多地市限购放松微降,整体无明显变动。9月北京表态适时取消普宅、非普宅标准,一线城市目前四限政策仍有一定的调整空间,预期四季度随着量价的进一步出清,将会有所调整。以旧换新作为今年大规模推进的创新机制,自4月大规模推进以来有所扩围,部分推进收购类以旧换新的城市覆盖范围、收购房源类型有所放宽,一线城市均开始推进市场化以旧换新,但目前落地规模仍较小,对市场拉动作用有限。24年9月美国超预期降息50bp,部分缓解目前中美息差压力,或打开我国房贷利率的下行空间。
成交市场综述:成交量维持低位,价格持续下滑。根据统计局数据,24年8月全国商品房销售金额6393亿元,同比下降17.2%,降幅较7月收窄1.3pct,8月销售表现仍较差。量缩持续传导价跌,8月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为97%,二手房价格该比例为99%,环比均持平,房价下跌比例仍处于高位。推盘方面,25城住宅8月单月推盘面积环比下降21.0%,同比下降10.8%,整体推盘意愿仍处于低位,8月25城去化周期(MA6)18.09个月,环比下降1.08个月,推盘持续缩量、销售维持低位的情况下,去化周期高位边际下行。
土地市场综述:量缩压力下价格下滑,长三角景气度领先。据中指院,24年8月全国600城商住用地出让金1868亿元,同比下降43.7%,降幅环比扩大7.2pct,热度较差。24年二季度以来,土地成交楼面价下滑幅度较大,8月600城商住用地成交均价2699元/平,同比下降29.3%。年内长三角区域景气度相对较好,8月江苏、浙江、上海移动平均6个月的供需比为1.1、1.1、1.0,均远低于全国平均水平。
开发投资市场综述:开工及投资规模稳定低位,竣工表现走弱。据统计局,8月全国商品房新开工5732万方,同比下降17%,降幅环比收窄3pct。8月商品房竣工3377万方,同比下降37%,降幅环比扩大15pct。8月商品房开发投资额8407亿元,同比下降10%,降幅环比收窄1pct。
融资市场综述:开发贷带动融资现金流降幅收窄,到位资金规模仍小于投资。根据统计局,8月房企到位资金8031亿元,同比下降10.6%,降幅较7月收窄1.3pct,单月到位资金规模依然低于投资。8月供给端融资同比下滑3.2%,降幅环比收窄2.5pct,其中开发贷同比上升7.4%,自筹资金同比下降6.2%;需求端回款同比下降17.2%,降幅环比收窄0.1pct,其中定金预收款同比下降15.7%,按揭贷规模同比下降21.8%。
风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧等。
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古珊娇
9秒前:24年二季度以来,土地成交楼面价下滑幅度较大,8月600城商住用地成交均价2699元/平,同比下降29.
IP:20.23.7.*
柳任
6秒前:4%,自筹资金同比下降6.
IP:62.58.5.*
伊娃·范·德维恩
1秒前:6%,降幅较7月收窄1.
IP:83.27.7.*