抽屉视频

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问：

据媒体报道，「双12」这一天，万达与投资者签下新协议。最大战投方太盟投资集团（PAG）（以下简称「太盟」）将联合其他投资者，在原定对赌协议赎回期满时，经大连万达商管赎回后，对子公司珠海万达商管再投资。

新投资协议将不附带对赌协议，解了王健林和万达商管的燃眉之急，也让王健林失去珠海万达商管的绝对控制权。对这件事冯叔怎么看？

冯叔：

万达商管冲刺IPO未果，面临着对赌回购压力。最近一段时间大家都比较关注这件事的进展。12月14日，我看到万达的一个好消息，PAG太盟和万达商管签署新的投资协议，因上市对赌协议而来的危机得以解除，并建立了新的未来投资结构。

简单地说，太盟和其他投资人达成一致，取消了对赌，但同时获得更多的股权以及表决权。新投资协议签订后，万达商管持股降到40%，减少了30%多的股权，太盟和现有及新进投资人增加股权到60%。我觉得未来可能会有三个方面的变化：

第一，公司治理。原来的公司治理比较一股独大，基本上一个人说了算，所以公司动作非常多，风险偏好也非常高。未来在董事会、管理层方面可能发生一些变化，公司的风险偏好会降低，另外在公司长期战略和运营上会有更好的保障和安排。

第二，经营风格和商业模式会有很大的变化。原来的万达模式一直是非常中国式、本土化的，王健林王总非常能干且果断，在资本市场的进进出出比较多，卖、收，进、出，上市、退市，回购、融资等动作非常多，我认为中间的活儿就不是很细致。

PAG太盟有「亚洲小黑石」之称，特别是单伟建单总他们，是一路从国际大行、PE的逻辑里训练出来的，资产管理模式按照商用不动产经营的逻辑在做，我相信他们未来在经营模式上，更接近于国际投资商用不动产的基本逻辑和模式，包括算账的方法和估值。

模式的转换会带来一些冲突，但可能将原有模式比较粗糙的部分，打磨得更加细致，也更符合国际投资者算账方式和要求。

第三，人员变动。在人的变化上，未来会更专业化、更年轻化，另外也会有新的非万达系的人进入。

这样的话，会使公司更适合在国际市场上市，当然现在也是准备在香港上市，临近年末的对赌压力基本消除，还有三五年新的缓冲期，可以从容地把公司调整好。我觉得，未来万达商管会有成功的发展，包括成功上市，很期待看到他们的成功。

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问：

近期，很多出险房企也迎来了好消息。前两天，绿地参加银企座谈会，世茂参加建设、上海银行交流座谈会；月初，在广发银行邀约民营房企参加的座谈会名单里，出现了碧桂园的身影。这段时间，还有传得沸沸扬扬的50家房企白名单，以及「三个不低于」金融政策。冯叔，这次的风向似乎转变了，出险房企化债成功后，能重回牌桌吗？

冯叔：

最近，一些出险房企被政府邀请参加座谈会，来谈谈后市怎么样化解风险和重新发展的问题。我觉得这是积极的信号，对于出险房企来说也是较好的转机。

其实出险房企分为两类。就跟我们个人一样，牵扯到个人债务和破产时，有一个说法是个人债务还不了，会纳入个人破产保护，是一种善意债务人。善意债务人这个提法就是，这个人他的确欠钱了，现在也还不了，但他不是故意逃废债务和干坏事，也没做法律上不允许事情，不像是恶意债务人。

企业也是同理，这种债务人诚信经营，努力认真的也想还钱，也在尝试着不断地在还，把家里的房子、车子都已经卖了，想办法把债务还掉然后重新经营企业，现在把这种企业定义为善意债务人。

善意债务人当然是通过个人破产保护给了他一个机会，希望他若干年里分阶段、拉长时间，把债务还掉，回到正常的经营过程中，同时生活也能重新进入正常轨道。

出险房企其实也是这样，有善意的债务人、善意的出险企业，还有一些非善意的出险企业，或者说政府、法院、债权人不认为他是善意的，比如恒大就不是善意债务人。碧桂园、融创等企业叫做善意债务人，所以政府邀请他们来开会。

我觉得，把他们界定为善意的出险房企，对企业来说创造了积极的环境和信号。