证券时报

近年来国内房地产市场低迷背景下，库存房积压问题日益突出，并拖累宏观经济走势，国企下场收储存量房成为一条出路。当前，“地产去库存之战”已打响，存量房收储政策正在加速推进，目前已有超过60个城市表态支持此项政策。

而存量房收储有哪些模式？东北证券11月8日发表研报指出，收储范围涵盖新房与二手房。新房收储以“保障房模式”为主，即收购已建成未出售新房用作配售型或配租型保障房，当前近八成地区采用该模式。二手房收储中“帮卖模式”使用范围最广，即房企、中介、购房者三方签订协议，购房者锁定意向新房并享受优先推售旧房权益，二手房卖出则进入新房交易流程。

与此同时，收储过程中仍存在收储运营收益覆盖成本困难、保障房供需错配等多重挑战。东北证券称，在库存高企的三四线城市，虽然商品房去库存压力大，但保障房的需求相对较低，这导致国企难以进行大规模收储；而在一线及部分二线城市，虽然保障房需求较为迫切，但由于库存有限，房企的折价出售意愿也相对较低。

新房收储，以“保障房模式”为主

新房收储分为三种模式：“保障房模式”、“租赁机构收购模式”、“安置房源模式”。

“保障房模式”即地方国企收购已建成未出售存量房，用作配售型保障房或配租型保障房；

“租赁机构收购模式”即由市场化的租赁机构直接从开发商手中购入现有的商品房库存，随后将其用于租赁房源；

“安置房源模式”即在基础设施项目、城中村改造等需要拆迁安置的场合中，拆迁方购置现有的商品房，以满足安置住房的需求。

央行保障性住房再贷款、银行贷款、国企自筹和财政补贴是收储资金的主要来源。今年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

由于央行的保障性住房再贷款主要用于支持收购已建成存量房用作配售型保障房或保租房，因此，收储后用作保障房是现行主要模式，已公布收储细则的地区样本中，近八成的地区采用“转化为保障房模式”。

“保障房模式”以深圳最为典型。今年8月，深圳市安居集团发布相关通告展开收购商品房用作保障性住房工作。截至10月24日，深圳安居乐寓已收储城中村住宅建筑1101栋，筹集房源约5.4万套(间)，打造了白石龙村等多个示范项目。

二手房“以旧换新”收储，帮卖模式使用范围最广

住房“以旧换新”是指地方国资平台或开发商通过收购旧房、协助置换、补贴等方式，帮助居民卖出旧有二手房，购买新房。二手房“以旧换新”分为四种模式：“帮卖模式”、“收购模式”、“补贴模式”和“旧转保模式”。

具体来看，“帮卖模式”是使用范围最广，为易落地的轻资产模式。地方国有企业或开发商通过“帮卖模式”帮助购房者快速出售旧房并购买新房。该模式操作简便，资金投入较少，因此被广泛应用。

在“帮卖模式”下，购房者缴纳意向金锁定新房源，并享有旧房优先推售权，若旧房在指定时间内成功出售，则合同生效，进入新房交易流程。如果未能成功售出，则意向金会被退还。

其次，“收购模式”交易效率最高，但为重资产模式，对房企实力有一定要求。该模式指房企先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。

各地如太仓、江阴、南京等设定了置换比例上限，一般要求旧房价值不超过新房总价的60%-80%，因此购房者需支付新房价格的20%-40%作为差额。

再次，“补贴模式”政策实施难度小，但效果较弱，多作为辅助手段。即对在规定时间内出售旧房并购买新房的购房客，给予一定的补贴或税费减免，以降低换房成本。

最后，“旧转保模式”政策效果取决于购房者加杠杆意愿，具有较大不确定性。

“旧转保”模式由肇庆独创，今年4月肇庆市7部门联合印发《促进房地产业高质量发展若干措施》，提出鼓励住房 “旧换新”、“旧转保”。该模式由国企一次性向旧房房主支付5-10年的租金租赁旧房用于保障性住房运营，旧房房主需用此租金购买新房。该模式最大的特点在于“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金。

所需资金为多少，3000亿再贷款是否充足？

央行今年宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储。按收储国企所用资金20%为自有资金，80%依赖贷款测算，这笔再贷款可撬动收购资金约3750亿元，可基本覆盖收储符合条件的待售商品房所需货币量。

待售商品房中，小户型将是主要收储对象。根据克而瑞数据，2023年典型城市商品住宅库存中，70平方米以下的库存占比约为18%。假设当前库存结构保持一致，测算截至2024年9月全国待收储规模为3.77 亿方× 18%=6786万方。假设收购单价为市价的6折，市价按统计局9月房价数据计算，经测算收储所需资金规模为3850.5亿元。

新房收储过程中存在哪些痛点？

第一，收储后的运营收益覆盖收储成本仍有难度。从融资端上看，资金成本在3%左右；从投资端上看，收储后配租的收益率约在3.38%左右，考虑运营成本后，仍存在0.3%左右的缺口。

第二，保障房存在供需错配问题。 在库存高企的三四线城市，虽然商品房去库存压力大，但保障房的需求相对较低，这导致国企难以进行大规模收储；而在一线及部分二线城市，虽然保障房需求较为迫切，但由于库存有限，房企的折价出售意愿也相对较低。

同时，由于收储通常对房源的要求较高，例如交通条件好，配套设施完善，权属清晰可交易、不能存在抵押和法律纠纷，而存量商品房可能本身就是由于其交通条件不佳、配套设施欠缺导致难去化。

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