万科、建行等巨头加速布局公募REIT市场，专业买手也进场

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21世纪经济报道记者 李域 实习生 黄易鼎 深圳报道 公募REITs市场正加速扩容。

证监会网站显示，近期，建信建融家园REIT、中金联东REIT、华夏万纬REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT相继上报，底层资产涉及产业园、仓储物流、租赁住房等多类项目。截至3月4日，4只产品均已获得证监会和交易所受理。

具体来看，建信建融家园租赁住房REIT的原始权益人为建设银行附属公司建信住房服务有限责任公司（以下简称建信住房），专项计划管理人为建信资本管理有限责任公司。华夏万纬REIT则是继中金印力消费REIT后，万科体系正式申报的第二单公募REITs。

“近期发改委、证监会、交易所等有关部门均在推动REITs市场高质量发展方面释放积极信号，多措并举支持REITs市场生态建设。”中国银河证券分析师章俊表示，消费基础设施REITs发行有望进一步提速，有利于发挥提振消费的积极作用。

与此同时，伴随A股市场反弹，公募REITs在二级市场走势也实现了大反攻，中证REITs指数更是收获“九连阳”。

此前，公募基金对旗下FOF基金合同的投资范围进行了更新，首次新增公募REITs作为投资新标的。21世纪经济报道记者最新了解到，目前已有公募FOF重仓投资了公募REITs产品。

华泰证券表示，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历2023年回调后，配置价值凸显，同时随着REITs权益属性的明确，流动性有望改善。

巨头布局公募REITs市场

继中金印力消费类基础设施REIT之后，万科物流业务REIT再度破冰。

3月1日，万科A发布公告称，为积极响应国家政策号召，盘活存量资产并支持公司业务持续发展，公司拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金申报发行工作。

据悉，本次基础设施REITs标的资产包括位于粤港澳大湾区和长江三角洲的佛山南海项目、绍兴诸暨项目、湖州德清项目，首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。

公告显示，万科公司基础设施REITs交易方案的核心为“基础设施REITs基金+ABS（资产支持专项计划）+项目公司”三层架构，即首先由华夏基金注册基础设施REITs基金，并向投资者募集资金；募集资金用于认购中信证券 - 万纬物流1期资产支持专项计划（ABS）的全部份额；基础设施公募REITs通过持有ABS的全部份额，最终取得项目公司的所有权。

截至目前，上述万科旗下的基础设施REITs申报发行工作进展顺利，公司通过基金管理人华夏基金和资产支持证券管理人中信证券已向中国证监会及深交所正式提交申报材料，并于2024年3月1日收到证监会的申请受理通知书。

此外，在“上新”4只REITs产品中，建信建融家园租赁住房REIT是首个由金融机构子公司作为原始权益人申报的公募REITs。

3月1日，建设银行发布公告介绍，建设银行附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，以建信住房持有的保障性租赁住房项目开展基础设施公募REITs试点工作，目前项目申报已获证监会和上交所受理。

公募FOF首次重仓公募REITs

目前，REITs市场进入扩面提质新阶段。

2023年12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，其中第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金，在投资比例方面，按成本计算，股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证，合计不得高于40％。

中航基金相关负责人对21世纪经济报道记者表示，本次财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，是中长期资金成为REITs市场压舱石的关键举措，有效扩大REITs的参与主体范围，有力提振市场信心。预计接下来会有更多中长期资金入市，成为REITs市场稳定器，推动REITs市场高质量发展。

最新信息显示，在被称为“专业买手”的公募FOF在公告将公募REITs纳入投资范围后，目前已有公募FOF重仓投资了REITs产品。2023年基金四季报显示，汇添富添福鑫添益均衡养老目标三年持有和天弘睿享3个月持有等两只公募FOF的前十大重仓基金中包含了4只公募REITs产品。

事实上，随着公募REITs从试点不断迈向成熟，越来越多基金管理人发布公告，将公募REITs纳入FOF投资范围。Wind数据显示，截至1月12日，全市场将公募REITs纳入投资范围的公募FOF达到255只（不同份额合并计算），占全部产品的52.5%。其中，易方达汇裕积极养老五年持有、金鹰优选配置三个月持有、华安养老目标2050五年持有等2023年成立的次新产品，已先后公告可投公募REITs。

公募REITs配置价值凸显

自2021年6月首批9只公募REITs上市以来，公募REITs市场已经平稳运行接近三年。在这期间，公募REITs一级市场经历了从首发的300多亿到如今超千亿的扩容，发行监管政策也经历了从顶层设计到具体指引的不断完善。

2024年2月以来，公募REITs一改去年的回调态势，二级市场价格大幅反弹。Wind数据显示，截至3月1日，30只公募REITs近一个月全部收涨，中证REITs（收盘）指数近一个月上涨14.63%。

中国银河证券认为，2月中证REITs指数(收盘)呈现上涨态势，与上个月的跌幅形成鲜明对比，且表现好于沪深300指数和上证指数，极大提振市场信心，与此同时，中国银河证券提示投资者保持理性投资，建议长期投资人重点关注REITs产品。

华泰证券表示，在存款利率下调、LPR 降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历2023年回调后，配置价值凸显，同时随着 REITs权益属性的明确，流动性有望改善。

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