火星方阵2024年10月11日发布:上海投资市场活跃度稳步增加，写字楼资产交易仍占半壁江山

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本报记者 李贝贝 上海报道

今年三季度，经过二季度的市场下行后，上海大宗交易量已有所回升。

“中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步增加，展现对中国市场依旧保持长期信心及持续看好。”据仲量联行统计，2023年第三季度，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元人民币，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。

投资型买家发力

今年三季度，经过2023年第二季度的市场下行后，上海大宗交易量出现回暖迹象。10月12日，仲量联行发布的研报显示，三季度上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。

该机构指出，内资买家以91%的比例继续主导市场。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场，中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步增加，展现对中国市场依旧保持长期信心及持续看好。仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎直言，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地”。

从投资类型来看，写字楼资产交易仍占半壁江山。世邦魏理仕数据显示，依据交易笔数统计，写字楼资产交易占比达58%，且大多为自用型投资，包括多笔异地地方政府下属企业购置物业，多选址于大虹桥或七宝等上海辐射长三角门户板块或浦东科创产业主导区域；来自医药、能源及制造业的企业买家持续积极布局沪上写字楼物业，亦有服装品牌购置核心区域零售资产作为自用物业。

值得注意的是，“租赁公寓仍为热门投资赛道”。第一太平戴维斯发布的统计数据显示，在三季度上海大宗投资市场，服务式公寓/住宅仍为热门投资赛道，本季度录得2笔交易。例如，汇能集团以41.4亿元收购了中粮海景壹号的3栋楼（此前为辉盛国际运营的上海鹏利辉盛阁公寓）。除大宗交易外，今年三季度，上海服务式公寓市场有恺诚行政公寓、浦发盛捷唐镇服务公寓等4个新项目入市，共计1070套新增供应。

另据仲量联行统计，在办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别之外，零售物业成交在三季度受到关注，收录共计4宗成交，成交金额占比达28%；酒店在全国旅游市场恢复后在投资市场有所体现，三季度收录两宗酒店成交，成交金额占比12%。

《华夏时报》记者注意到，就在10月11日，华侨城（亚洲）公告称，计划以不低于24.3亿元在北京产权交易所通过公开挂牌出售销售上海苏河湾项目部分资产，而该部分资产为宝格丽酒店。此前，今年4月，华侨城以6.12亿元出售了苏河湾项目的宝格丽公寓51%股权。

甲级办公楼空置率小幅上涨

相比投资市场，尽管占据大宗交易市场半壁江山，但三季度上海写字楼市场表现较为平稳。

据仲量联行统计，多数租户仍持观望态度，倾向于续租，致使净吸纳量下降，录得6.77万平米。其中中央商务区净吸纳量录得3200平米，非中央商务区市场净吸纳量录得6.45万平米，板块间表现分化明显。

具体到区位表现，世邦魏理仕研报显示，徐汇滨江去化表现优异，陆家嘴区域需求回暖，四川北路及黄浦滨江的租赁需求相对较为低迷；从成交面积段来看，1,000平方米以下的占比超过半数；企业性质及交易类型来看，内资需求在租赁成交中仍然占据过半比例，外资机构扩张势头相对不足；新设立的租赁需求下降，企业搬迁需求明显增加，同时伴随一部分的缩减面积续租。

供应方面，第一太平戴维斯发布的研报显示，三季度上海共9个新项目入市，合计带来107万平米供应，截至第三季度末，全市甲级写字楼存量达1794万平米；庞大供应为存量市场施压，加上需求持续疲软，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累计上升了6.6个百分点。

仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“办公楼市场由于大量的新增供应以及部分租户的续租和成本控制需求，入驻率和租金表现持续承压。”该机构数据显示，三季度，中央商务区迎来三个项目竣工，总建筑面积共计154,000平方米。中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%；非中央商务区有三个新项目竣工交付，共计187,000平方米。较大的供应加之租赁进程的滞缓，非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。

从租金方面来看，第一太平戴维斯指出，三季度，全市甲级写字楼租金环比下调1.8%，至6.9元/平米/天。中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为1.7%、1.6%和2.1%。在全市26个重点子市场里，9个板块整体吸纳表现欠佳，部分原因包括：民营企业运营优化、上市难，初创企业倒闭，部分外资公司缩减业务或重新调整业务重心。

对于上海写字楼市场接下来的走势，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越向《华夏时报》记者分析指出，市场当前及未来的供应均非常充足，但受经济不确定性影响，部分行业持缩减规模或谨慎观望意愿，短期内市场信心修复强度有限，叠加供应连续攀升的影响，预计租赁市场竞争持续加剧，去化将进入长周期，租金延续下行趋势，整体市场需要更长时间恢复供求平衡。

不过，张越乐观地指出，2023年底进博会即将举行，对于技术装备、消费品、医疗等行业的商贸市场机会及需求碰撞有一定的促进作用。预计明年一季度至二季度，伴随经济的基本面改善和企业信心恢复，市场租赁需求潜能将会逐步恢复释放。

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