刘伟长律师

来源：证券日报

为消化存量商品房、优化保障性住房供给、推动构建房地产发展新模式，越来越多的城市开展存量商品房收储工作。

10月31日，杭州市安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房，并明确房源征集范围及条件。哈尔滨市住房和城乡建设局也于10月24日发布公告，征集收购已建成存量商品住房用作保障性住房房源。

目前，在财政部、中国人民银行（以下简称“央行”）的政策支持下，存量商品房收储工作正加速落地。据中指研究院统计，目前约60城表态支持存量商品房收储工作，超30城发布征集细则。受访专家普遍认为，相关工作兼顾严控增量、优化存量、提高质量，有助于优化房地产市场供求关系。

支持政策有序落实

记者注意到，政策支持不断加码，推动存量商品房收储工作加速落地。

为支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，央行9月29日宣布对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

在10月12日国新办举行的新闻发布会上，财政部副部长廖岷提出，支持收购存量房，优化保障性住房供给。据廖岷介绍，主要支持措施有“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”和“继续用好保障性安居工程补助资金”两项。

“这意味着保障性安居工程补助资金从支持增量开始转向支持存量，保障性住房筹集开始全面转向存量盘活，财政政策也开始补足政府或国企的资金实力，推进存量盘活和去库存。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示。

相关支持政策正在地方层面有序落实。在10月29日召开的中国人民银行吉林省分行2024年三季度吉林省金融统计数据新闻发布会上，据有关负责人介绍，国家开发银行吉林省分行已成功发放吉林省首笔支持收购存量商品房用作保障性住房贷款4.29亿元。该项目总投资7.46亿元，共收购已建成、未出售存量商品房728套。

在10月28日召开的银川市进一步促进房地产市场平稳健康发展新闻发布会上，银川市财政局相关负责人表示，市财政部门将聚焦促进房地产市场供需平衡，用好用活财政一揽子增量政策，加强专项债券资金“借用管还”全生命周期管理。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，财政等资金为存量商品房收储工作提供了资金保障，将促进保障性住房加速发展。

加快推进收储工作

在各方支持下，存量商品房收储工作在各地已取得初步成效，并有望继续加大力度。

例如，广西壮族自治区住房和城乡建设厅数据显示，截至10月30日，广西已完成协议收购存量商品住房用作保障性住房1329套，面积15.5万平方米。

下一步，广西将尽快形成第二批收购计划，力争今年收购5000套以上。此外，广西壮族自治区住房和城乡建设厅还将加快出台收购工作奖补方案，对各地收购存量商品住房用作保障性住房给予奖补。

“存量商品房收储工作将加速落地。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，存量商品房收储工作在低成本、高效率解决新市民、年轻人和中低收入家庭的居住问题的同时，对于缓解各地商品房去化压力、提升房企的现金流水平也会起到直接作用。

“存量商品房收储有助于更好改善供求关系，是促进市场止跌回稳的一项工具。”严跃进表示，对于新建适当控制，同时对于存量加大收储力度，有助于房地产各领域的质量提升。

对于各地加快落地存量商品房收储工作过程中存在的堵点，李宇嘉认为，收储工作实现资金平衡的难度比较大，需要地方金融部门、财政部门通力合作，形成政策组合拳，提高政策取向一致性。

“目前存量商品房收储工作存在供需错配问题。以保障性租赁住房为例，租金回报表现更好的区域更受收购主体青睐，但这些地区往往去化难度也相应较小，对于‘被收储’的需求也更少。”张波表示，未来各地需要更好平衡收储项目选择和市场供需缺口之间的矛盾，优化收储标准使其匹配当地的实际情况，并重点关注存量商品房集中的区域。（来源：证券日报）