财面儿·中报洞见｜旭辉控股林中：预计行业毛利率与净利率于2022年年底企稳回升

据企业2021年中期业绩报显示，报告期内，企业实现收入363.73亿元，同比增长58%；净利润53.63亿元，同比增长13.2%；股东权益应占核心净利润33.46亿元，同比增长4.8%；股东应占期内利润36.03亿元，同比增长6.9%；归母核心roe22.3%，核心净利润率9.2%；毛利75.25亿元，同比增长27.5%；毛利率20.7%；中期股息每股10分，同比增长9%。

报告期内，企业录得合同销售金额1361.5亿元，同比增长68.6%；合同销售建筑面积797.33万平方米，同比增长62.9%，平均售价17100元/平方米，物业销售回款率超90%。

截至报告期末，公司净负债率为60.4%，较2020年末下降3.6个百分点；现金短债比为2.7倍，剔除预收账款后的资产负债率72.1%，业绩会上管理层表示企业预计于2021年年末转入“三道红线”绿档。期末企业在手现金524亿元；加权平均债务成本降至5.1%，较2020年末下降0.3个百分点。流动比率1.5倍。

土地储备方面，报告期内，企业合计收购43个新项目，收购土地的总规划建筑面积约为770万平方米，其中企业股本权益占440万平方米，对应的土地代价约277亿元，平均土地收购成本约为6982元／平方米。截至报告期末，企业土地储备总面积为5840万平方米，企业战略性新进入8个城市，具体包括华东地区的盐城、六安、宣城，华北地区的聊城、德州、日照，华南地区的莆田以及中西部地区的株洲，企业高质量土地储备已覆盖不同区域共计85个城市，超过90%位于经济持续恢复的一、二线及强三线城市。

企业预计下半年可售资源约人民币2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿元的大盘有10个，因此管理层对完成今年全年的销售金额目标充满信心。

“未来可以限价，但是不能限品质，企业在品质方面的提升一定是在长期发展中的重中之重”，业绩会上，林峰如此表述。

他表示企业经营提效的核心首先在于产品力。旭辉一直认为在长期主义下，产品力是客户关注的根本，也是一个房地产开发商最基本的能力，要做好产品、做好服务，这是客户口碑的来源。第二是聚焦深耕，即重点项目做重点打造，未来企业将更加倾注主力压舱石项目和在主力深耕城市的地方建造更多压舱石项目。第三，销售效能提升，半年度时间过半，企业承诺的业绩完成也已过半，且回款率相应匹配的业绩也在同步提升，企业土储分布以一二线城市为主，也使得项目销售的平均利润也提升显著，同时线上营销也在不断提升效能，上半年线上营销的认购金额达到了187亿元，企业也在深耕私域流量，成为未来提升销售效能的重要方向。第四，在严守投资纪律的基础上，优化企业土储结构。

管理层表示，未来企业依然坚定看好房地产开发的主业，同时致力孵化房地产相关业务助力开发，相辅相成。同时，管理层亦看好自持收租物业的发展，将持续探索从纯住宅开发向开发＋投资物业的转型，坚持“在一二线做精品，三线城市做规模”的商业发展路线。

业绩会上针对企业短期和中期策略，林中表示，总体上，企业要做强、做厚、做久。第一，要立足提高经营效益，通过业务的精进和改善，保证财务健康和经营的均衡以及可持续发展来达成经营业绩的平稳增长。第二，要进一步降低总负债，今年争取三道红线达标，进入绿档。第三，深耕聚焦，提高单城和单项目产能，提高组织效能，减少进入新城市。第四，要增强多元化投资拿地，降低土地成本，高经营毛利。第五，要加快数字化转型，提升经营管理，达成提质、增效、降本、赋能和创新目的。第六，把握城市分化，增强精准投资，提高投资质量，把握好下半年的投资机会。第七，要打造群众产品，同时完善旭辉在商业领域的产品线，打造旭辉的TOD综合产品的IP，开发绿色低碳产品。第八，进一步聚焦都市圈和城市群，打造宜居自住民生产品。第九，稳步增加，优质商业的综合体项目，实现租金的快速增长。第十，应对下半年市场下滑，要增强全域营销，提高我们的销售计划，减少库存，保持高回款率，确保兑现我们年度的销售目标。

针对毛利率下滑的问题，林峰表示，就已经公布半年报的公司来看，住宅销售的毛利率普遍都在下降。最核心的原因是在2017、2018年拿的项目，碰到限价和市场下行的问题，所以毛利率下降是行业的大趋势，特别是政府限地价、限售价，未来行业的毛利率可能还会进一步下降。行业比较优秀的企业可能毛利率在20％左右，差一点的企业可能在15％左右，而整体净利率能做到8％－10％的企业未来可能处于行业的优秀水平。旭辉希望能够持续做到超过行业平均数的水平，也希望在未来行业触底反弹时，能够成为率先提升毛利率和净利率的企业。

林中亦表示，利润率下跌是行业发展的必然阶段。行业经历了过去土地红利时代、高杠杆盈利时代，未来正在逐步迈进管理红利和品牌红利时代，所以房地产已经不可能是暴利行业，这是行业发展的必然。在国家稳房价、稳地价、稳预期的长效机制引导下，行业一定会走向平稳健康的发展，并且行业会进入一个全方位的高强度竞争，进而带来行业利润率的回落。

但是如同很多行业一样，利润率到达低点时，又会逐步回升，因为它是由行业本质决定的。从长期来看，房地产行业会维持一个相对其他行业更高的平均利润率。而林中认为，2022年年底行业毛利率与净利率或将触底回升。纵观行业，包括旭辉在内2019年、2020年以及2021年投资的项目质量明显好于2017年、2018年，明年2019年与2020年的项目开始投入结转，也将使得整个行业的毛利率跟净利绿水平会企稳，甚至逐步提升。

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