姜超律师2024年10月10日日发布:外地人，来深圳抢房了！

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原创 刘博团队

外地人到深圳抢房子了！

最近，深圳楼市爆了，呈现了两大特点，一是成交量迅速增加，二是随着深圳部分区域取消限购，在刚刚过去的黄金周，外地人涌入深圳抢房子的现象已经越来越明显了！

具体来看，

第一，数据爆了，新房成交表现优于二手市场。

乐有家深圳门店数据显示，9月30日-10月6日，乐有家深圳门店的新房成交量同比大涨979%，其中10月1日全市新房成交量预计超600套，近3年罕见。

二手成交量同比上涨298%。其中10月1日单日成交量较9月日均大涨120%，同时也打破9月30日数据，再次刷新2021年2月以来最高点。

深圳住建局数据显示，10月1日-7日七天，深圳新房认购量1841套，同比去年同期增长超660%，火热无比。

二手房方面，头部中介带看量、成交量较去年国庆假期分别增长22%，339%，达2.46万人次、1314套。

从乐有家和住建局两方报出的数据看，国庆期间，深圳一手房的热度高于二手房。

第二，众多外地客户涌入深刷卡买房。

新一轮楼市松动之后，深圳非核心区包括盐田、宝安（除新安街道、西乡街道之外）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏，外地人不需要社保或个税，直接可以买一套。

“外地人来深看房”“外地人打飞的赴深买房”，一度冲上热搜。确实，国庆期间，深圳各楼盘最明显的变化是外地客人更多了。

深圳，已经变成了全国的深圳。

在宝安网红项目鸿荣源珈誉府的成交中，外地客户占比的激增势头就非常明显。据悉，在国庆第三天成交的128套中，外地客户占了38套，比例近30%。

据介绍，前来的外地客户中，来自中山、珠海等珠三角城市的很多，其中还不乏从外省专程过来的，“福建福州、山西太原都有。”

销售人员透露，不少外地客户之前就对珈誉府有所耳闻，更有来到深圳后就直奔售楼部的。“一位珠海客户，之前来深圳看过盘，十分满意，但苦于没有购房名额，新政一出，连夜就带着家人开车飞奔到深圳，当晚就下了定。”

深圳卓越地产相关负责人表示，“之前更多以湖南、江西、广西、云南等为主，这几天也接待了青海、山西、吉林等地的客户。”

龙华卓越珺奕府负责人介绍，不少外地客户，因为孩子在深圳这边上学或者工作，所以父母过来买房，为孩子今后发展做长远打算，主要还是以自住为主。

但是也有投资客的身影出现。

“有一个宁波的客户，和深圳的联系并不多，只是对上海卓越的项目比较熟悉，得知深圳放开之后，专门在线上联系了销售，跑来深圳龙华卓越珺奕府看房，一个小时之内看完盘、下定之后回酒店了，第二天直接回宁波去了。”

事实上，如此壕爽果决的外地客户并非个例，有外地客户看房1小时就果断刷卡了一套三房。

位于深圳北站片区的中洲迎玺项目，也属于不限购范围，项目工作人员表示，新政后，除了临深城市客户之外，更有内蒙古、江浙沪片区客户购买，一家人购买3套的不在少数。

“10月3日，我同事也带了几个从东北过来的老乡看房。”活跃在龙华坂田片区的一房地产经纪人介绍，“听说是很有实力的，两三千万的预算”。

“听说外地看房团去深圳北站了。”“是真的”“郑州来的”……

第三，不少性价比高、地段核心的新房项目接近清盘，市场进入无房可卖状态。

二手房成交同比增长279%，一手房成交暴增1053%，一手房销售数据呈现绝对碾压态势下，不少新房项目发出喜报，进入无房可卖状态。

刚需类项目如龙岗的颐峰名庭、名居山河里，光明的中海时光境、满京华金硕华府，宝安的鸿荣源珈誉府项目等，去化良好。

位于宝安的鸿荣源珈誉府，在9月30日就已官宣“单日成交破百套”，几乎成为新政后首日深圳卖得最好的一个新房项目。

而在10月4日，该楼盘放出的热销海报上已显示，国庆前四天，项目已累计成交318套。

（宝安区的鸿荣源珈誉府项目国庆假期现场）

改善类如龙华的鸿荣源尚云、卓越珺奕府，南山的金众云山海、绿景白石洲等，成交喜报频发。

部分楼盘的房源已经出现售罄，前海一湾臻邸清盘，前海时代三期、宝中阅臻府剩余少量房源，短期内，前海宝中进入无新房可卖状态。

回顾过去十年深圳居住用地供应情况：

2014年居住用地成交：1宗

2015年居住用地成交：4宗

2016年居住用地成交：3宗

2017年居住用地成交：2宗

2018年居住用地成交：9宗

2019年居住用地成交：12宗

2020年居住用地成交：31宗

2021年居住用地成交：38宗

2022年居住用地成交：34宗

2023年居住用地成交：13宗

2024年，截至10月8日，居住用地成交：2宗

可以看出，深圳从去年开始就收紧供地了，今年截至国庆，深圳仅拍了龙华和宝安两宗地。

从土拍拿地到新房供应出来的周期，大概是1年半到2年。2023年的供地，影响2024下半年到2025年，2024年的供地，会影响2025-2026年。

截至2024年9月9日，深圳新房库存量约51812套。尽管当前新房库存整体看上可能在高位，但随着市场消化加速，未来1年内，新房供应开始锐减。

929新政以来，特别是国庆期间，市场上每天新房大概卖500套，按照这个速度，新房只够卖100天，也就是三个月。假设销量减半，也只够卖半年。

当深圳的新房去化速度超过供应速度，供应见底了，市场供需就开始发生逆转。

来源：行舟深房笔记

后市会如何演变，是大家最关心的。

目前的现状是，地段好、前期超跌的新房被抢，但是二手房还没有真正起来。

当核心区和地段好的一手房抢完了，到时候才能轮到二手房。

当深圳二手房报价止跌，交易逐渐热络，成交量实质提升，深圳楼市才能整体稳住。

所以，从现在到今年年底、明年年初，楼市“止跌企稳”仍是大方向，新房项目抓住政策加推和趁势走量才是王道，这个时候也是购房者比较好的入手时机。

来源：行舟深房笔记

二手房市场是观察楼市的风向标。现在深圳二手房出现最多的是业主反价，带看量上升，真实的成交走稳，还需要购买力持续支撑。

现在深圳的二手房市场，出现了明显的分化，地段好配套好的次新小区，价格均出现不同程度的上涨，而一些位置偏一些的老旧小区，价格还在不断下探。

比如宝中金泓凯旋城的两房，前段时间最低成交价520万，这两天成交的同户型价格到了580万，回升幅度超过10%。

深高北水榭春天六期89平三房，之前最低成交698万，最新成成交价达到750万。

最典型的就是南山流量之王华润城，89平三房前段时间成交价980万，现在挂盘房源全部在1200万以上。

今天股市就出现一定的震荡，后市走势关键看财政政策如何发力，后面的“水”有多大。

和股市相比，楼市的回暖节奏更缓慢，如后续政策一路保驾护航，楼市重新烈火烹油，加上供需反转，有业内人士预判，或许在未来的某个时间点，深圳可能会再次恢复限购。

置业一线城市深圳的窗口期，值得大家珍惜。

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