半岛都市报

家人们呐，咱现在丢出来的王炸政策是一个接一个啊，可不管是要加大基建投资还是救房地产，现在都需要一个很重要的政策支持，就是这土储专项债，有朋友就问那，专项债我明白，可这啥叫个土储啊，那咱就说你不管是想上项目还是搞开发，那第一步，这土地得达到开发条件吧，咱先不说通水、通电的，那起码拆迁安置这些工作都得先干完吧，这事一般是该谁干呢，你找高启强这样的开发商肯定不行啊。

所以这土储工作的具体实施，只能是咱地方上的土储机构来干，这土地需要补偿安置，收回收购的，咱该征收的征收，该收购的收购，取得土地使用权以后，还需要供水供电、照明绿化、土地平整的，那再就做好这前期开发、三通一平的工作，这都做好了，再纳入这土地储备库，入库储备，总结起来就是一句话，就是咱把这原来不具备开发条件的生地，通过一系列工作，变成熟地，让这土地具备了净地出让的条件，可这里就有了一个问题，无论是拆迁安置还是土地前期开发，这都牵涉到资金的问题，这2016年之前，各地是可以通过银行这些金融机构举借土地储备贷款的。

但是16年之后，出于严防隐债的要求，这贷款就不行了，那咋办呢，那土储的资金来源就只剩下两条路了，要不是财政拨款，要不就是专项债。所以，咱今天来看，这土储专项债他可不是今天才有的创新性的政策，早在17年的时候，就已经诞生了，当时这土储专项债配合着货币化棚改，直接打通了房地产供需的任督二脉啊，房企拿地加速开发，地方卖地增加收入，不仅如此啊，有的地方，你不是要严防隐债，要债务置换吗，那我就打着土地收储的名义，巧立名目虚增财政收入，然后拿着虚增的收入置换隐债，最后怎么样，这化债都是纸面化债、表面功夫 资金空转。

17年到19年，两年的时间里，咱总共发行了770只项目收益专项债，仅土地储备专项债就有449只，占比高达58.31%，金额方面呢，这土储专项债发行总额达到了12690.08亿元，占比为56.02%，所以这土储专项债就是当年专项债发行妥妥的榜一大哥啊。

可这监管层一看也不对啊，咱专项债是为了服务民生，服务实体经济的，所以19年的时候这土储专项债资金就给叫停了，可今天为啥又重启了呢，那咱说，首先，原来对于土储专项债的约束条件基本已经不存在了，房地产现在的情况，发布会也说了，已经开始筑底了，没有啥可炒的金融属性了，但是现在地方资金压力有多大，今年1-8月份土地出让收入同比下降25.40%。而城投拿了地，却没办法开工的面积达到了多少，将近3.3亿平方米！

另一方面，专项债发行了这么多年，规模是年年创新高，可优质项目储备的也越来越有限，所以这钱等项目、资金闲置的情况就越来越突出，你比如2021年，10个地区违规将136.63亿元专项债用于企业经营、人员工资，33个地区217亿元专项债资金闲置了1年以上。那现在土储专项债的重启啊，一方面可以改善城投的债务压力，帮助城投回收符合条件的闲置存量土地，城投债务的压力小了，那增量的资金才可能会流向实体不是，另外更关键的是还可以缓解地方政府的隐债压力。这拖欠的工程款，该付的专项债利息现在都可以得到不同程度的缓解了，还有一个是啥呢，接下来可是明确了，要新增实施100万套城中村改造的任务，那您说接下来有没有PSL加土储专项债的形式，扭转地产困境的可能呢，咱评论区见