刘伟长律师

（文/朱道义 编辑/马媛媛）11月5日晚，瑞安房地产宣布了一项重组计划，优化其项目公司杨浦中央和创智天地现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构。根据协议，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约为81.26亿元。

通过一系列复杂交易后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有上述有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。同时杨浦中央及创智天地将分别由有限合伙企业和杨浦知识创新拥有99%和1%的权益。

化繁为简来看，就是瑞安房地产分别通过合营企业、上海瑞安投资按持股比例出资66万元及38.02亿元，也就是合计38.0266亿元，而分别通过光侨、泰隆两家附属公司收到对价47.06亿元及26.68亿元，合计73.74亿元。

这样一来，瑞安能够收获约35.71亿元的差价。但也就意味着，瑞安房地产失去了杨浦中央及创智天地两家项目公司的控制权，其财务业绩将不再于财务报表内综合入账。

瑞安房地产表示，这一举措便于公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报；同时，透过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，可以消除外汇风险及错配。

值得注意的是，这并不是瑞安房地产与险资的首次合作。早在2018年之前，中国人寿就曾驰援瑞安房地产，以38.69亿元收购上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本权益。

2023年底，瑞安房地产官宣将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下公司。

今年3月底，瑞安房地产将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产。

将优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。一个多月前，瑞安房地产位于上海黄浦区上海新天地社区内的翠湖天地六和开盘日光，108套房源全部售出，总销售额达119.79亿元，单盘拯救了瑞安房地产前三季度的业绩。

但10月31日，厦门联发旗下的上海联智未来房地产开发有限公司（厦门国企）和新加坡丰隆集团旗下的城泓（上海）投资有限公司（新加坡地产巨头）强强联合，拿下了位于翠湖六和南侧的新天地96&97街坊地块。这意味着，大家期待已久的翠湖天地7期，暂时宣告流产。

在商业地产方面，瑞安房地产也有着新动态。10 月30日，其又与上海奉贤区南桥镇政府正式签订南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议，拿下了上海又一个超大型城中村改造项目。此前，瑞安房地产位于闵行浦江镇的召稼楼城市更新项目也披露了新的项目进展。

“目前房地产市场仍处于调整期，但对未来市场有信心。”瑞安房地产董事局主席罗康瑞表示，瑞安房地产将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来的业务重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。

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