时代周报2024年11月14日发布:加拿大的“北上广深”青年，也陷入了买不起房的尴尬境地？

在北京、上海、与广州、深圳，对于在这些城市当中奋斗的年轻人来说，房屋的价格与他们的收入差距悬殊。面对着自己月薪数万倍的房屋价格，这一代的青年人感到很累：拥有住房成为了遥不可及的梦想。

工资与高昂的生活成本无法匹配，拥有住房成为了经济上无法实现的选择。但遗憾的是，这些问题不仅仅出现在中国的各大城市当中，在加拿大，人们同样遇到了这些问题。在多伦多与温哥华，房屋同样变得令人无法负担。

一、井喷的房价，失望的人群

如果我们将时间推移到十年前，我们不会认为多伦多的房价有多么昂贵。的确，对于当时的人们来说，价值将近50万加元的独立屋，并不算容易负担，但比起目前平均价值将近100万加元（约540万人民币左右）的独立屋来说，当年的半价独立屋简直不能再美好。

根据加拿大媒体《金融邮报》的报道，在今天的多伦多，只有年收入16万加元（约100万人民币）以上的家庭才有可能负担房屋。在温哥华，这个数字则是24万加元。温哥华的独立屋均价高达144万加元，基本上，我们印象当中的努力奋斗就拥有的汽车与洋房已经不复存在。

这样的说法并不无道理。试想对于那些年收入仅有3-4万加拿大元来说的人们，让他们前去负担高昂的房价显然是一种天方夜谭。

这些核心城市的房屋价格上涨显然也带来了大多伦多地区与大温哥华地区的房价提升。诚然，随着多伦多地区的人口上涨，地区经济得到了发展，原本位于多伦多西部的密西沙加市也即将有可能独立成为城市。

但是，这些地段的房屋价格也随之提升。在这些地区购买房屋的人们，不仅要面对与多伦多一样无法负担的房价，还要面临漫长的通勤时间。这种感觉，如同从通州奔赴海淀，再从海淀回到通州一样令人痛苦。

要知道，在2015年，多伦多家庭的中位数税后收入也只有68,632加元。我们常常计算购买北京的房产需要XX年不吃不喝。对于多伦多与温哥华这些移民很喜欢的加拿大城市来说，这个数字，也同样居高不下。

人们通常认为拥有住房是一件只有华人群体在意的事情，这实际上是一个很大的误区。根据加拿大皇家银行的报告，加拿大超过40%的35岁以下人士拥有自己的住房。这显著高出美国的数据，而在卡尔加里，萨斯卡通等城市，甚至有超过一半的人们拥有自己的住房。

数据的结果与我们的认知有着很大的不同。人们以为西方人崇尚自由的生活，宁愿选择租房也不会攒下足够的资金买房。但事实上，在租金的价格高于房贷月供的时候，人们会做出理性的选择，向买下属于自己的房屋前行。

有太多人辛勤工作，但是也没有见到工资上涨，但房屋的价格，尤其是这些移民众多，生活移居的城市中的价格，却居高不下。人们期望房屋能够降价，但这看起来，并不是市场价格在未来的走向。

二、压力测试的浮现

在2018年1月1日开始，加拿大联邦政府提出了一项名为“压力测试”的贷款限制政策。加拿大金融消费者协会（Financial Consumer Agency of Canada）对贷款申请者做出了进一步的要求：原则上，贷款申请者的毛偿债率不得超过32%，总偿债率不得超过40%。这意味着，申请者用于偿还贷款的收入占比不能超过40%。无法维系这一基准的贷款申请者，将不会获批。

这样的限制性贷款政策有许多优点：或许人们认为只能用收入的40%偿还贷款有些苛刻，但是这也能够确保申请者不会面临无法偿还贷款，最终导致破产的问题。虽然要求严苛，但是这样的要求可以保护加拿大的信贷系统，让加拿大不会面临类似于2008年次贷危机一样的经济大溃败。

而在房价方面，对贷款申请者的严格要求将会限制获批贷款的人数，在需求数量减少时，房屋的价格理论上也会有所下降。从房屋的可负担性方面来说，压力测试的存在利大于弊。

不过，这种对房屋贷款的压力，导致了另外一个在社区和新移民群体当中日益严重的问题：人们没有办法贷款买房了。移民群体喜欢使用的“蚂蚁搬家”的办法需要房屋贷款的支持，而在无法贷款的情况下，蚂蚁搬家会导致移民群体在购买房屋的问题上遇到挑战。

很遗憾，并不是所有的新移民都能够很快地在加拿大找到他们原本期望的高收入工作。而现实的是，许多人不得不在一些与自身技能并不相符的低收入工作当中度过一段时光。在目前的贷款制度下，低收入的直接影响，就是无法再申领出足够的贷款金额，用来支付高昂的房价。低收入与高房价的“双重打击”，让加拿大民众在面对房屋问题上有些喘不过气。

三、政客的必争之地

在2019年的联邦大选当中，住房问题是各个党派都在着重强调的重要议题。截至目前，加拿大的三个主要党派均宣布了在当选后，自身党派期望执行的住房政策。

早在竞选期前，执政的联邦自由党就已经出台了帮助首次购房者购买属于自己房屋的首次购房者激励计划。这一计划将会允许联邦政府为首次购房者提供房屋价格5%或者10%的贷款，并与购房者一同拥有这套住房。

这笔补助得以降低购房者所需要的贷款数额，并以此让房屋更加可以负担，并能够让更多的购房者得到贷款。

直到贷款期限超过25年，或者将房屋再次被售出的时候，购房者才需要偿还来自联邦政府的贷款。这等同于在购房者首次购房时，为他们提供了一个最多九折的“购房折扣”。

不过，想要申请这笔激励资金并不算容易。申请者的收入必须在12万加元以下，房屋的价值也需要在50万加元以下。对于多伦多与温哥华的楼市来说，这样的政策倒是帮不上多大的忙。

因此，在大选期开始的第一天，自由党政府随后推出了这一政策的加强版。在多伦多与温哥华地区，首次购房者激励计划的年收入上限将提高至15万元，房屋价值的上限也提升到了78.9万加元。除此之外，联邦政府还将针对非加拿大居民的买家征收投机税。

在可负担性住房方面，自由党在过去设立了国家住房战略，投资550亿加元，帮助在全国各地建设可负担住房项目。

可负担性住房也是加拿大新民主党应对住房危机的策略。新民主党领袖辛格在9月17日宣布，新民主党将会斥资50亿加元，在全国建设50万套可负担住房。不过在同一篇报道中，辛格没有谈到这将会导致的政府赤字。

而在各党当中，轰动最大的，当属联邦保守党。在造谣自由党计划针对自住房买卖征收税款被抓包后，他们提出的自身关于房屋政策的四点计划：修改贷款压力测试、延长首次购房者可以获批的贷款年限、打击房地产行业中的洗钱行为、增加土地的供给。

抛开各党之间的党争行为，这是自2015年以来，有主要政党针对房屋问题提出的不同的声音。我们一同来看一看，这些政策在过往是否有效，并且他们是否能够解决目前民众面对的住房问题。

增加土地供给，并期望房地产商增加房屋数量的政策与安大略省福特政府的计划相同。就执政一年来看，效果并不显著。虽然在经济学理论当中，供给增加会导致商品的数量增多，价格下降。

但对于不动产来说，他们更像是垄断企业，他们的生产数量选择并不取决于成本，而是取决于他们的边际成本与边际营业额。增加土地供应会不会帮助民众购房并不好说，但是在这样的情况下，地产商倒是可能会赚得更多。

打击洗钱行为的确是目前加拿大楼市需要解决的问题。在BC省，那些豪宅的所有人均使用空壳公司购买房屋。而多伦多星报也曾报道，来路不明的脏钱导致了多伦多房市价格上涨。

这样的政策值得鼓励，但实现的方式却十分模糊。保守党是否会向反洗钱机构拨发更多款项？反洗钱与警方的协作，乃至合并，有没有切实的可能？而在侦测工作后，洗钱的犯罪嫌疑人能否得到审判，刑法当中是否存有漏洞？这些，都是这场针对洗钱行为的战争需要面对的真实问题。反洗钱的决心值得鼓励，但这条道路上，还有很长的道路要走。

更加存在问题的部分，在于修正压力测试，与延长贷款时长。这两项措施的首要目的，并不是想让房屋变得更加可以负担，而是希望人们更加容易获得贷款，成功“上车”。

显然，这样的做法对于稳定房价并无益处：更多的买家会导致挂牌的价格更加高昂。但对于炒房的人士，卖房的人士来说，房地产的活跃当然可以让他们获利。自然，在住房价格的问题上，并不是所有人，都有一样的利益。

房子究竟是来住的，还是来炒的？对于这个问题，不同的人群，在身处不同的位置时，会有不同的答案。保守党的政策希望人们更容易获得住房，但是却选择忽视家庭负债与价格问题。新民主党认为房子时应该来住的，但是这将人们渴望拥有住房的诉求放在了第二位。

事实上，房屋既是长期消费品，也是用来投资的重要工具。这并不是一个可以被简单暴力拆分的问题。房屋问题需要一个平衡的政策解决。

四、除了温哥华和多伦多，

加拿大总体房价还是相对便宜

从长远来看，住房问题的根源，在于加拿大各个城市之间存在的巨大差异。同样是规模较大的城市，萨省萨斯卡通的房屋均价刚刚超过30万加币（约160万人民币），而里贾纳的房屋均价还不到30万加币。这与温哥华与多伦多彷佛处于两个世界。

而加拿大无法将更多的公民吸引到其他的城市当中，是一个更加值得思考的问题。为什么其他的城市无法拥有多伦多能够给予人们的机会，为什么其他的城市无法留住具有天赋的人们。

多伦多已经成为了一个国际大都市：这里有各大体育联盟的职业球队，这里有全世界各种背景的人，这里有世界上数一数二的大学。但这些美好的事物也让人们发现在这里越来越难以负担生活。而与此对应的，是加拿大大西洋地区，由于缺乏人口增长导致的经济放缓。如何更好地分配资源，减小城市之间的差异，才是解决房屋问题的根本原因。

想一想鹤岗与北京的房屋差价，或许我们就能够明白为什么同样是可以居住的房子，他们的价格差异却如此巨大。

我们到底应该让房屋更加可以负担？还是应该争取赶快上车，从涌起的房产泡沫中抹上那么一杯羹？这个问题，居住在多伦多与温哥华的人们，需要开始认真地去思考。