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8月百强房企销售额3775亿元，环比下降0.9%，同比下降37.6%，同比降幅较7月扩大0.4个百分点；销售面积2173万平米，环比下降3.5%，同比下降41.3%，同比降幅较7月扩大4.5个百分点。受此影响，1-8月百强房企累计销售额同比下降10%、销售面积同比下降20%，降幅较1-7月扩大4.1个、3个百分点。市场持续及过快下行，导致了“防风险”的压力加大。

市场持续低迷会带来哪些风险呢？

一方面，就是资产价格过快下跌的风险，近期一线城市房价指数连续领跌全国70城，热点城市外围价格同比下降30%左右，中心区价格下跌15左右；

另一方面，就是房企风险蔓延。外源融资冰冻，销售回款是唯一资源来源，销售下降直接导致开发商资金链骤然紧张。销售延续下滑态势，碧桂园、远洋接连暴雷。房企风险继续爆发和蔓延，土地价格和新房价格必然进一步下跌，金融风险开始承压。

一线房价稳，天下楼市安

全国楼市总货值大概450万亿，沪京深广即占据30%。二线合计也有25%，其中强二线占15%。其他为四线以下

所以大家看到接连出现调控重磅政策25个特大和超大城市棚改和认房不认贷，都是为了松绑新一线和超一线城市，一方面通过棚改释放本地改善需求，另一方面认房不认贷降低购房门槛，高阶城市虹吸低阶城市，同时适度恢复“加杠杆”。加杠杆是过去十几年房价上涨的主要动力，也是维持房价稳定的动力。首套房、二套房贷款比例和利率下限统一也是为一线城市积极托市预留工具库。

楼市走势效果如何呢？

一揽子政策出台的目的很清晰，就是要利用好9-12月这四个月的窗口期，把近期快速下坠的市场情绪和交易规模能尽快稳定住。这四个月是传统的旺季，9-10月是传统的“金九银十”，11-12月是开发商冲业绩的关键期。这四个月的楼市窗口期，若利用得好，加上去年底疫情严重导致的低基数，能够实现全年楼市“U型”走势。乐观估计，全年全国商品房销售面积能增长5%，中性估计的话，销售面积与去年持平，悲观估计的话，相比去年下滑5%以内。

现在，不管是房价，居民杠杆率，住房需求空间等等，都发生了重大改变，这就是所谓的供求关系发生重大变化的新形势。从这个角度讲，这次楼市政策调整，效果是否能够达到预期还有待市场检验

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