龙湖：“三高”模式不可持续，预计2028年经营性业务收入占比超50%

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8月23日，龙湖集团发布2024年中期业绩，公告数据显示，合同销售额为人民币511.2亿元，对应销售总建筑面积为365.5万平方米，营业收入为人民币468.6亿元，股东应占溢利为人民币58.7亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为人民币47.5亿元。核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。

其中，运营及服务业务对龙湖上半年利润的贡献率超过80%。

在中期业绩会上，龙湖集团董事长陈序平表示，房地产“三高模式”不可持续，全球成熟市场的经验也表明，地产开发收入是有周期性的，城市化进程稳定的时候，开发业务规模就会下降，房地产企业就需要进行新旧模式转换。在国内的房地产发展历程中，房地产行业快速发展带来了“三高模式”，房企债务也是建立在开发业务规模迅速扩大的基础上的，这些债务的特点是“周期短、规模大”，但又是刚性的，目前市场规模下降，债务却并不会因此消失，所以目前龙湖会优先处理债务、转化债务结构，预计到2028年，龙湖集团可以实现经营性物业带来的收入占比超过50%，公司由此进入“较低的债务，高经营性收入”的新模式。

龙湖中期业绩会现场

01 减债为先，以销定支

在新旧模式转换期内，龙湖集团将财务安全放在最重要的位置。

陈序平表示，目前龙湖的主要债务集中在开发业务上，在房地产行业快速发展的阶段，开发业务规模要依靠债务来推动发展，同时用开发业务获得的收益对商业、长租公寓等运营性业务进行投资，培育第二增值曲线，但目前龙湖已经处于新旧模式转换期，运营性业务带来的现金流需要反哺集团，为降低债务规模提供资金。同时，龙湖还在用长周期债务替换短周期债务，两者双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。

中报数据显示，截至2024年6月底，龙湖集团有息负债共1874亿元，平均融资成本为4.16%，较去年同期下降0.1个百分点。平均合同借贷年期延长至9.19年。

在中期业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，龙湖的有息负债中，银行融资达到82%，国有六大行占比超过60%，总借贷约83.5%以人民币计值，非抵押债务占总债务比例为47.5%。

在“财务安全第一”的原则下，龙湖集团正在持续削减债务规模，截至6月30日，有息负债较年初减少人民币52亿元。今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元，同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。

截至6月30日，龙湖集团在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍（剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.01倍）。剔除预收款的资产负债率58.6%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档，是业内为数不多的财务比较安全的民营房企之一。

赵轶透露，目前龙湖已经为明年一季度的债务偿还做资金安排，“安全是一切发展的前提，短期债务的削减优先于投资”，在房地产企业均面临盈利下降的压力之下，龙湖的开发板块也同样承压，对新的投资会“以销定支”，对新项目要求“拿一个成一个”，对老项目实行清单式管理。

据中指研究院统计，今年上半年龙湖集团的权益拿地金额为63亿元，在行业内排名第15位，大幅低于其销售额排名。

相比积极还债，龙湖集团目前在土地竞拍市场上非常克制。今年上半年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币14946元。其中，48.5%的新增收购土地储备总建筑面积集中在市场交易最为活跃的长三角地区。

截至6月30日，龙湖集团的土地储备合计4141万平方米，权益面积为2959万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币4729元，为当期签约单价的33.8%。

02 运营及服务业务利润贡献占比超八成

在龙湖集团的业绩中，运营及服务业务的角色越来越重要。一方面，运营及服务业务的收入为龙湖提供了还债现金来源，也是龙湖进行债务结构转换，用经营性物业贷置换开发贷延长债务期限的支撑；另一方面，运营及服务业务的收入和利润贡献占比越来越高，不仅是龙湖的债务安全垫，更是公司的第二增长曲线。

中期财报数据显示，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上。

目前龙湖集团的运营业务主要包括商场和冠寓，两者在上半年的运营业务收入中占比比分别为78.4%、19.8%。

龙湖集团的商场分为两条主要产品线：都市型购物中心天街和社区型购物中心星悦荟。截至6月30日，已开业91座商场，合计建筑面积为829万平方米，整体出租率为96.0%。今年1-6月，龙湖商场销售额为人民币342亿元，平均日客流295万人次。

陈序平透露，自去年开始，龙湖商业已经实现了投资收入平衡，今年上半年，租金收入扣除疫情的减免影响，同店同比实现6%的增长，龙湖商业没有向三四线下沉，也没有做重奢，所以受到消费降级的影响会相对较小。今年下半年，龙湖在商业业务上会一手抓好新开业商场，一手抓存量商场的改造提升。

龙湖长租公寓品牌冠寓，定位为满足新世代人群租住的租赁住房，目前已开业12.3万间，整体出租率为95.6%，集中在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高量级城市。

此外，以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。其中，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达57.8亿元，物管在管面积达3.7亿平方米。

陈序平表示，在物业服务业务上，龙湖未来会加大商企服拓展力度，依托数字化能力提量提质，计划从今年下半年开始增设一线员工服务品质奖金，以提升员工升级服务的积极性。

作为龙湖今年整合成立的新航道：资管业务，以及从去年开始加大外拓的龙智造业务，龙湖也都要求“每个航道都要实现净现金流为正”，为集团提供现金流活水。

龙湖管理层认为，楼市目前仍处于量价调整阶段，市场信心有待恢复，龙湖要做的是“看清楚形势”，在保障交付和财务安全前提下，通过持续迭代产品，提升行活能力，提高运营效率，重新回到增长中。

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