实施不到两年的集中供地，正在悄然退场？ 睿和研究

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作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

近日，昌平区城投未来科学城集团在其官方公众号发布供地预告，昌平区将在北京第五批次供地中，供应1宗位于未来科学城西区信息园二期的住宅用地。

至此，彻底坐实了关于北京第五批次集中供地的传闻。

图表 1：未来科学城集团官宣北京第五批次供地消息

图片来源：未来科学城集团公众号

同一时间，江苏南京也发布了第五批次国有建设用地使用权挂牌出让公告（2022年宁出第09号），共推出15宗涉宅地块，用地面积约48.6公顷，起拍总价56.345亿元。该批地块将于12月20日上午9:30开始网上限时竞价。

睿和智库发现，除北京、南京之外，今年已推出第五批次集中供地的城市，还有武汉、无锡、苏州等，武汉更是透露今年全年集中供地将会达到六个批次。

而根据2021年2月推出的“两集中”供地政策，22个重点城市全年集中供地不应超过3次。让人不禁感叹，实施还不到两年的集中供地制度，要就此终结了？

越来越多的城市，退出“集中供地”

其实从时间线来看，早在今年年初，情况就开始发生了变化。

包含北京、青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉在内的多个城市，年初就已明确表示2022年集中供地批次将由三批次增加至四批次。

临近年底，北京、武汉、无锡、苏州等城市又开始准备第五批次集中供地，暗戳戳地逐渐供地增加频次，这也意味着在变相地将集中供地恢复成常态化供地，“集中”效应逐渐弱化。

值得一提的是，9月23日，长沙供地云官方发布通知提出调整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。”打响公开取消集中供地的第一枪。

随后，南昌跟进，10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，文中提出：将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。不过值得玩味的是，此后查询江西省住建厅网站，已经没有该政策的相关信息。

去年才开始的集中供地制度，今年多地就已经进行了灵活调整，甚至已经有了公开取消或退出的消息。

那么，到底为何还不到两年的时间，部分城市就要恢复常态化供地？

土地市场亟需“松绑”

根本原因，还是背后持续低迷的土地市场。

当初“两集中”供地政策出台的目的很明确，就是要加大开发商拿地资金压力，给当时高热的土地市场降降温，意在稳地价、稳预期。

现在，地价是稳了，不仅稳，还出现了一定比例的流拍现象。以申请退出集中供地的南昌为例，2022年南昌计划供应土地25280亩，前两轮集中土拍以底价成交为主，合计完成土地供应计划的25.6%，在10月份结束的第三批集中土拍中，共挂出22宗涉宅地，其中12宗地块因无人出价流拍，流拍率高达55%。

这也直接导致卖地收入不容乐观。根据财政部公布的数据，今年1-10月，全国国有土地使用权出让收入44027亿元，比上年同期下降25.9%。

从这个角度说，以上城市想增加土地出让频次，甚至退出集中供地，也是可以理解的。但前提是，还有房企愿意买。

而目前来看，即便集中供地政策一松再松，除了增加土地出让频次，部分城市还选择降低土拍门槛、延长土地出让金付款周期、上调销售限价增加房地差、减少租赁住房和自持的比例等措施，但实施效果也相当一般。

有数据统计，22城整体土拍溢价率从2022年第一批的15%，已降低到第四批的5%。大部分城市土地成交都以底价成交为主，一线城市如北京、上海也没能幸免，第三批次土拍中，底价成交地块占比均过半，上海更占比近7成。

图表2：2022年北京、上海前三批集中供地底价成交情况（单位：宗）

数据来源：公开数据，睿和智库整理

总之，当下的土地市场早就不复当年了。

供地模式要因城施策

“因城施策”，才是实事求是的表现。毕竟集中供地、三道红线和房贷集中度政策都是此前房地产市场过热时出台的措施。而如今，市场不断下行，开发商资金压力加剧，投资意愿减弱，土地市场持续低温。

睿和智库研究认为，如果能因城施策，及时调整供地模式，对市场来说是件好事。当下放松，甚至退出集中供地政策，恢复常态化供地，从地方政府的角度上来说，有助于地方政府随市场变化调整供应结构、频率，减少土地流拍现象，进一步提振土地市场的交易活跃度，找回曾经的“信心”。对企业而言，常态化供地可以使得拿地更加灵活。通过降低土地供应的集中度，为房企降低短期内的资金压力，提升房企拿地积极性。

当然，也有业内人士表示，当前市场销售端疲软加之回款较慢，资金紧张，调整供地节奏可能并不会很大程度影响企业的拿地决策。

但仍不能否认，如果集中供地政策进一步松绑，也将会是楼市利好。

市场、政策每天都在变化，我们始终坚信：房地产行业依然是个十万亿级的市场。基于此，2022第七届中国不动产资产管理峰会将于12月21日如约而来，意图通过年度大总结，与业内人士畅谈房地产“新周期”的市场拐点，共谋未来！

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