投资型买家回归 上海大宗交易成交宗数创5年新高

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经济观察网 记者 丁文婷2024年1月中旬，房地产服务机构“五大行”陆续发布2023年度上海大宗交易市场的情况。由于样本选择不同，各家机构数据稍有差异，但均呈现出一个事实：2023年，上海大宗交易的活跃度提升，尤其是投资型买家纷纷选择出手。

根据仲量联行数据，2023年，上海大宗交易成交总金额为941.2亿元，同比增长12.6%。戴德梁行数据显示，2023年上海商业地产大宗交易投资活跃，全年共实现115宗，合计806亿元成交。虽然成交总额同比下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗数创5年新高。

2023年，投资型买家正在回归上海大宗交易市场。仲量联行数据显示，2020年、2021年、2022年，上海投资型买家的占比分别为33%、69%、40%，而2023年，这一比例达到了71%，投资型交易占比达到2020年以来最高。其中，内资投资人占比达到了94%，也创了历史新高。

“现在能够成交的项目，价格降到了一定水平，符合买方心理预期。”一位大宗交易业内人士表示，另外，一些稀缺资产被摆上货架也吸引了许多买家出手，比如北京银行选择收购上海黄浦绿地万豪酒店，并计划付出较高成本将其改造成办公楼，一方面是因为该酒店地理位置优越，坐拥一线江景，符合企业形象；另一方面，从交易单价看，该项目的收购价格已经低于周边写字楼的价格。

虽然大宗交易活跃，但金额在10亿元以下的小额交易占据了主导。

一位写字楼交易相关人士告诉经济观察网，这是因为交易产品发生了变化。市中心的写字楼体量大、单价高，一栋楼的成交金额都在数十亿元。2023年，这部分交易明显减少，而产业园区里的物业交易增加，这些物业单价在3万—4万元/平方米左右，体量也较小，总标的在10亿元以下，这部分交易的活跃。

根据世邦魏理仕数据，2023年，写字楼相关物业的交易金额仍然位居首位，占比超过了2023年上海大宗交易总金额的5成。而商务园区的交易金额占据了写字楼交易额中的46%，如张江、金桥、周康板块的园区都受到了投资机构的关注。集成电路、生物医药和新能源方面的企业也在2023年选择入手园区物业。

尽管2023年下半年写字楼投资活动有所增加，但由于租赁需求疲软，机构和基金投资者对写字楼投资仍然比较谨慎。

世邦魏理仕数据显示，由于写字楼新增供应量增大，上海写字楼的空置率已经进一步攀升到了19.8%。各项目招租竞争越来越激烈，有业主开始采取更激进的策略，打起“价格战”，租金持续下行。2023年，上海写字楼租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。而2024年，上海全市预计还有约140万平方米的写字楼新增供应入市。

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