法妞问答

11月5日晚，瑞安房地产宣布了一项重组计划，优化其项目公司杨浦中央和创智天地现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构。

根据协议，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约为81.26亿元。

通过一系列复杂交易后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有上述有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。

同时杨浦中央及创智天地将分别由有限合伙企业和杨浦知识创新拥有99%和1%的权益。

这也就意味着，瑞安房地产失去了杨浦中央及创智天地两家项目公司的控制权，其财务业绩将不再于财务报表内综合入账。

“有限合伙企业的设立为公司在境内获取收购贷款提供了新机会。”瑞安房地产表示，这一举措便于公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报。同时，通过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。

根据公告，合营企业即上海添昫创盛企业管理有限公司，由上海瑞安投资及杨浦知识创新分别拥有66% 和34% 的权益；宁波基金由中国人寿拥有约 90% 的权益；杨浦知识创新则由上海市杨浦区国资委全资拥有，其持有杨浦中央 13.2% 股权。

据公开资料显示，项目公司杨浦中央全称为上海杨浦中央社区发展有限公司，拥有上海市杨浦区淞沪路、大学路、伟德路及锦建路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺及停车位，可出租建筑面积合计为 16.75万平方米（不包括停车位）。

另一项目公司创智天地全称为上海创智天地发展有限公司，拥有上海市杨浦区伟成路、政学路及锦创路多幅土地及物业，包括办公楼、零售商铺、酒店及停车位，可出租建筑面积合计为 8.53万平方米（不包括停车位）。

将两个优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。瑞安也曾在年报中表明公司存在财务风险，包括流动资金风险，融资风险，违约风险。

瑞安房地产在上海都是大型旧改项目，周期长，资金需求量大。近两年其一直通过出售物业回笼资金，同时降低负债。

今年上半年，瑞安房地产实现营业收入20.73亿元，同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。报告期内，公司净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款为105.43亿元。

今年8月份偿还了4.94亿美元债后，瑞安房地产还剩下两笔存续美元债，金额接近9亿美元。截至2024年8月29日，瑞安房地产已偿还境外债务合共406亿元。瑞安房地产投资总裁孙希灏透露，公司偿债高峰将出现在2025年，届时大约会有86亿元的债务到期，短期内有一定的压力。

“目前房地产市场仍处于调整期，但对未来市场有信心。”罗康瑞表示，瑞安房地产将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来的业务重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。

来源：投资与地产