蓝一游戏2024年10月13日发布:每经热评|央行再贷款收储存量住房是重要的货币政策创新
⭐发布日期:2024年10月13日 | 来源:蓝一游戏
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每经特约评论员 尹中立
5月17日,央行出台一揽子刺激房地产市场的政策。笔者认为,这些政策中最关键的措施是央行启用新的货币政策工具——保障性住房再贷款。
中国人民银行5月17日宣布,拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,收购已建成未出售商品房,用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。
首次动用的资金量只有3000亿元,规模虽然不大,但作用巨大,将对我国未来的房地产市场格局产生深远影响。从国际经验看,但凡涉及大规模债务救助的政策措施都会面临来自社会公众的质疑,因此,形成社会共识至关重要。央行宣布用再贷款资金进行存量住房的收储,意味着有关该项政策的观察和争论已经结束,此项政策已经从学术建议变成政策措施,最艰难的形成共识的过程已经完成。
从资金来源看,房地产收储资金由央行再贷款提供,属于货币政策工具的创新。从政策效果来看,2015年起实施的“棚改货币化”资金来源正是央行再贷款,2015年至2018年(2018年之后棚改力度减弱),用于棚户区改造的再贷款总计3万多亿元,使房地产市场开启了长达6年之久的上升趋势,其政策功效是巨大的。当然,棚改货币化带来的负面影响也不可忽视,房价大幅度上涨使经济结构扭曲程度加深,土地价格的持续上涨让开发商对市场过于乐观,表现为2015年之后的3年里房地产企业的债务杠杆率快速上升,有些龙头企业的债务规模以每年翻番的速度膨胀,形成债务风险隐患。在价格上涨的刺激下,居民的债务杠杆同样快速上升,购买住房的目的逐渐从满足居住需求异化成资本增值需求。随着土地收入的快速增加,地方政府对土地财政的依赖加深。也许正是出于宏观审慎的考虑,避免出现棚改货币化过程中出现的负面问题,此次央行收储房地产的再贷款资金控制在较小的规模。
因此,我们不能用静态的思维分析央行再贷款的规模和作用,作为一个新的货币政策工具,央行再贷款收储房地产的操作应该不会只使用一次。
值得关注的是,该政策的实施有四大要点:
第一,保障性住房再贷款规模为3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
第二,所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。70平方米及以下的中小户型住房有望成为被优先收储的对象。
第三,城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。此项规定意在防止产生新的债务风险。
第四,自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款。
从上述政策要点看,央行再贷款收储住房的政策操作坚持以市场化原则为主。相信在各方组合拳的作用之下,房地产市场的预期会得到较大的改善,而房地产市场企稳将带动包括股市在内的其他资产价格企稳回升,同时也带动实体经济加速复苏。
(作者系中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任)
每日经济新闻
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高旭阳
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IP:41.66.4.*
Pearlman
5秒前:城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与。
IP:40.55.8.*
岳跃
5秒前:因此,我们不能用静态的思维分析央行再贷款的规模和作用,作为一个新的货币政策工具,央行再贷款收储房地产的操作应该不会只使用一次。
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