亦辰文旅

央行报告显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，但房产是其主要构成，占家庭总资产的近八成。这和此前西南财大的研究结果几乎一致：城镇家庭77%的财富来源于房产。

正因为此，有不少专家强调，中国绝大多数的老百姓主要“藏富于房”，所以房地产一旦有风吹草动，很多人就会坐不住。

这不，进入2022年以来，网络上到处充斥着“拆迁已圆满结束”的声音，这让很多人陷入了“恐慌”。

其中尤以久盼拆迁的老房子居民和囤积老房子博拆迁的投资客，最坐立难安。前者往往是低收入群体，有很强的换房需求，但苦于收入跟不上房价上涨速度，只能把希望寄托于拆迁；后者是近年来市场上新兴的炒房群体，他们只瞄准城市中具有拆迁价值的老房子，大量囤积然后坐等拆迁，赚取拆迁巨额赔偿款。

不少媒体言之凿凿地表示，“随着拆迁退出房地产舞台，未来拆二代、拆迁一夜暴富等现象会彻底消失。”

也有不少专家学者声称，拆迁政策的翻篇，同时意味着房地产市场会回归良性发展——过去这些年，很多城市房价大幅上涨，主要原因之一是“拆迁拉动”。拆迁圆满结束，意味着房价上涨的核心动力缺失了，市场会逐渐回归理性。

拆迁真的已经圆满结束了吗？房地产真的从此告别“拆迁一夜暴富”的神话故事了吗？

事实的真相是：拆迁并没有圆满结束。

不得不承认的是，自2018年开始，国家确实有意在对拆迁大幅缩减规模——2018年全国棚改开工总量626万套，但是2019、2020连续两年大幅下滑，2020年一度减少到去年开工总量只有209万套，但这不意味着拆迁圆满结束了。

事实上，有四点确凿的证据显示，拆迁仍然在正常进行：

第一，从各省公布的“2022年棚户区和老旧小区改造实施方案”可以看到，2022年棚改拆迁仍然在如火如荼进行。

以安徽省为例，2022年全省的工作目标是，确保年底前实现棚户区改造新开工9.68万套，基本建成15.91万套的年度目标任务。

第二，发改委针对棚改拆迁的专项资金仍然正常发放。

2021年全年累计针对“棚改”和“旧改”下发了3次专项资金，其中涉及棚改的基础设施专项补偿资金超过320亿。2022年，这一工作仍然在正常进行。值得一提的是，全国各地除正常发放棚改拆迁专项补助资金外，还会针对“棚户区改造激励支持城市”，给予一定数额的国家鼓励资金。

第三，3月1日，郑州启动“楼市救市”，一口气出台了18条楼市新政，其中除取消认房认贷、松绑限购等政策之外，文件中明确提到，郑州再出“棚改货币化安置”大招——地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，可以称之为“棚改2.0”，它区别于棚改1.0的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。

第四，在2022年2月24日举行的国新办新闻发布会上，住建部部长王蒙徽明确表示，2022年将从七个方面稳步推动城市更新，其中第四条是管控底线：对城市规模、密度、强度、特色风貌、安全韧性等划定底线，限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建。

事实上，在正式实施的住建部“城市更新”新规中，也已经确定了，2022起，老房子统统按“新规”处置：老房子不再一拆了之，而是按照实际情况，严格实行拆迁、新建、旧改并存。

看到这里，很多人最关心的问题是：哪些房子会旧改，哪些房子会继续拆迁？

对此，住建部也给出了明确答复：旧改的对象是，主要是2000年以前建成的城镇老旧小区。根据各地反馈上来的数据统计，未来5年，全国待改造的城镇老旧小区总量高达21.9万个，涉及居民多达1.2亿。

根据住建部发布的文件，“旧改”主要涉及3大项内容：基础类、完善类、提升类。很多20年房龄以上的老房子现存的基础设施老化、无电梯、无停车场、无物业、无娱乐设施、无便民设施等，经过一番改造后，可以说，不仅会旧貌换新颜，品质也会大幅提升；

而拆迁的对象，今年初，在住建部政策发布会上，住建部副部长黄艳也确定了，2022起，有3类老房子依然会“全拆重建”：

第一是，城市中的危房。

国家相关文件，对“危房”有明确的定义：指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能， 不能确保住用安全的房屋。

第二是，老城区真正具有拆迁价值的老房子。

这其实很好理解，城市在发展，建设也在不断完善，有些老城区的房子，由于地理位置重要，这类房子极具拆迁价值，2022年，拆迁的可能性非常高。尤其是老城区低密度、黄金地段、且周边配套成熟的老房子，全拆重建的价值极高，不仅地方会想方设法靠其赚取高额土地出让金，开发商也想通过这类项目赚更多的利润；

第三是影响城市规划的老房子。

顾名思义就是阻碍城市发展规划的老房子，这类房子一般以“城中村”为主，尤其是深圳、北京等大城市，现存的“城中村”总量不低，其中深圳城中村旧改规模为全国之首，据不完全统计，截止到2020年底，深圳仍然有1893个城中村。

拆迁是实打实的民生工程，虽然过去这些年，它“造富”了成千上万老房子居民，也催生了一大批“博拆迁”的专业炒房客，但这些都无法掩盖它“惠民利民”的属性。基于过去这一轮棚改拆迁拉动房价上涨的事实，有很多专家学者建言“应该全面停止拆迁”，但这是不够科学的做法。

对于拆迁，我们认为最正确的对待方式是：首先要看到其改善居民居住环境的重要作用，其次是想方设法纠正错误，让其回到“服务于民”的正轨，而不是“一刀切”式全部叫停。