华尔街见闻2024年11月12日发布:房地产寒意传至代建行业！“代建第一股”绿城管理多项指标增速降至个位数票童逆袭成富豪，妻子遇难惊人变，娶妹妹引爆争议

【大河财立方 记者 秦龙】房地产寒意传导至代建行业。

8月26日，在“代建第一股”绿城管理控股举行的业绩发布会上，绿城管理控股管理层表示，受房地产行业深度调整影响，当前代建行业规模增速放缓，竞争激烈。

“代建费收款下降与房地产行业深度调整相关，因为公司很多项目受制于销售和资金回笼的问题，给委托方造成了较大的资金压力，所以公司相应的代建费收取也有一定滞缓。”绿城管理控股副总裁程敏在业绩发布会上表示，上半年绿城管理代建费收取14.14亿元，相比2023年同期的19.57亿元下降了27.7%。

对此，大河财立方记者致电绿城管理董事会办公室，就代建行业规模增速放缓、其公司代建费收款下降等相关问题进行采访，接电工作人员称表示近期公司采访需求较多，会将相关采访需求反馈至负责领导，综合评估后给予回复。截至发稿，记者未收到相关回复。

“代建第一股”多项财务指标增幅降至个位数

绿城管理控股（以下简称绿城管理）发布的中期报告显示，今年上半年，绿城管理实现收入约16.7亿元，同比增长7.8%；毛利约8.6亿元，同比增长约6.7%；归属于股东的净利润约5.01亿元，同比增长5.8%。

大河财立方记者注意到，虽然绿城管理的多项财务指标实现了一定增幅，但从纵向来看，绿城管理的成绩单并不算优秀。

数据显示，2021年至2024年，绿城管理中期营收同比增长分别为32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；中期毛利润同比增长分别为51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；中期净利润同比增长分别为82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

不难发现，过去4年来，绿城管理营收、毛利润、净利润等多项财务指标的增幅首次回落至个位数。

绿城管理规模增速也出现了明显下降。半年报显示，截至6月30日，绿城管理新拓代建项目合约总建面约1746万平方米，同比增幅仅约1%，而上年同期，这一指标则为30%以上；新拓项目代建合同金额约为41.9亿元，同比去年下降18%，这也是过去三年间，新签合同金额首次出现下降。

值得注意的是，半年报显示，上半年绿城管理代建费收取14.14亿元，相比2023年同期的19.57亿元下降了27.7%。

对于代建费收取减少的原因，管理层表示，代建费收款下降是因为公司很多项目受制于销售和资金回笼的问题，给委托方造成了较大的资金压力，所以公司相应的代建费收取也有一定滞缓。

为加强代建费的收取，绿城管理给出了三项措施，一是增强项目的经营兑现度，特别是在促进销售加强回款方面，以此来解决委托方阶段性的财务紧张局面；二是将代建费的收款跟一线团队的激励各方面相挂钩，出台了相应激励政策；三是对于一些尾盘项目，选用金融工具如ABS等保底的方式来保障回款。

代建行业蛋糕变小，但竞争却日趋激烈

“短期来看，代建行业规模增速放缓、蛋糕变小，一部分出险房企进入代建赛道加剧行业竞争，部分企业对于代建费只求‘能发工资就行’，行业呈现接近‘零利润’的竞争趋势。”在2024年中期业绩发布会上，绿城管理董事会联席主席郭佳峰表示。

在程敏看来，代建业务增速放缓实际上跟整个房地产行业的深度调整是息息相关的。这一轮的房地产调控周期之长、量价回调的幅度之深，超出大家的预料。房地产的寒意也传递到了代建赛道。

“上半年全国代建行业总体规模是7325万平方米，同比增长仅有3%，而2023年的增幅是56%。如果剔除其中咨询、代销等低单价业务，传统的全过程代建业务量下降达到10个百分点以上。代建行业从高歌猛进进入了增长放缓，甚至有阶段性减弱的情况。”程敏说。

代建行业增速放缓的同时，行业竞争也在加剧。

据中指研究院发布的《2024年上半年中国房地产代建企业新签企业排行榜》，2024年1-6月，绿城管理以1746万平方米新签约规模位列第一。旭辉建管和蓝绿双城代建新签约面积分别为729万平方米和717万平方米，位列二、三位，处于领先地位。尽管上半年绿城管理新签规模仍以较大幅度领先，但下行市场的规模竞速中，绿城管理增速放缓难免会进一步降低其在行业的优势地位。

不过，绿城管理对代建行业未来发展仍有充分的信心。

“这种局面是阶段性的，绿城管理对代建未来的市场规模依然充满信心。中长期发展来看，代建行业有较大空间和机会。”程敏说。

郭佳峰同样认为，代建行业今年出现的增速放缓、规模承压的现象是阶段性的。他表示，根据机构估算，未来房地产市场稳定后，每年新房市场规模大概在8亿～10亿平方米，以中间值9亿平方米计，按发达国家的代建参与度，大约有30%是委托代建，也就意味着，新房市场每年有2亿～3亿平方米的代建业务空间。

“去年代建规模才1.8万亿平方米，中长期代建行业的业务需求还是很大，生存空间和上升空间也还是很充裕的。”郭佳峰说。

那么，代建行业未来的发展机会在哪里？

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受大河财立方记者采访时，房地产行业下行势必影响波及产业链相关行业，代建行业是其中之一。不过，代建业务是一个轻资产的业务，有其特殊的优势，未来也存在一些机会。比如，当下，郑州等全国各地在推行的国有企业收购存量土地用作保障房工作，这对于代建企业而言是一个非常好的发展机会，像绿城管理等代建企业都可以参与其中。

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