在下邵小安2024年10月13日发布:每天说说房地产(2)-租金回报率多少合适?
⭐发布日期:2024年10月13日 | 来源:在下邵小安
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说到房价多少合适时,理想派一直讲两个指标:一个是房价收入比,也就是家庭收入和每平米价格的比值,通俗的说就是一个家庭工作多少年能买一平米的房子,国际上发达国家的房价收入比大概在10年左右,我们的大城市在20到30左右。
另外一个指标就是我们今天讲的租金回报率。100万我如果去做投资能赚多少钱,如果我买房子我能收多少租金?租金回报率是一个相对的数字,以前大家觉得我存银行买理财有4%-5%个点的收益率,去买信托产品可能有8%-9%的收益率,而2021年房价高的时候,大城市的租金回报率可能1%都不到。
这两个指标都显示出我们过去的房价太高了。这两年经济环境发生了一些变化,房价跌了不少,家庭其他渠道的投资收益率也跌了很多。两相变化,我们再讨论租金回报率就很有意思了。那多少租金回报率是合适的呢?
1、不断降低的投资收益率
前几年,收益率在5%/年左右的银行理财产品很多,而这两年很少了,就连大额存单的收益率都跌破了3%。理财产品净值化以后,2022年还出现过银行理财产品大面积亏钱的现象。
现在银行长期限的理财产品的预期收益率一般都回到3%左右了,短期的产品不到2%。大家对利率下行的趋势都已经有了预期,所以很多人都在抢国债,最近十年期国债的收益率已经跌破了2.3%了。
可以预见,在未来的很长时间内,对于家庭稳健投资来说,2个点的收益率就是一个锚了。换句话说,未来资金的成本也就在2%左右。
2、有所回升的租金回报率
另一方面,房价下降后,租金回报率有所提升。虽然最近也有所下降,但是租金下降的幅度远远没有房价下跌的幅度大。
根据我的观察,大城市次新的二手房租金回报率已经回升到1.5%左右了,部分老破小的二手房租金回报率更高。在疯狂的2021年,这个租金回报率大部分不到1%。
请注意,我算租金回报率的时候,用的是最近的成交价,而不是他们当时买的价格。
3、什么时候会达到均衡
现在二手房抛售的一个重要理由是,房价没有上涨预期后,我把钱存在银行比收租金更合适。但是听说租金回报率和银行存款利率差不多的时候时,你会怎么做呢?
大家的观点肯定就有分歧,有分歧就是好事。也就是说有些人就会选择去买房了,理由也很多,比如说通胀压力下房价可能会涨、租金可能会涨等等。
那这个数据会是多少呢?从目前看,一线城市可能就会是在1.5%-2%,因为一线城市的房产比较稀缺,还是会有人相信房价和租金会涨,只要租金回报率和存款利率差不多了,就有很多人去买。
二线城市对租金回报率就会高一些,三四线城市因为流动性有压力、房价上涨预期弱,那就需要更高的租金回报率。
当然这个事情也还有一些其它的变量,比如房产税、保障房的供应量。但是大的逻辑还是租金回报率和其它投资收益率的平衡问题。
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丽莎·钱德勒
4秒前:请注意,我算租金回报率的时候,用的是最近的成交价,而不是他们当时买的价格。
IP:24.47.4.*
黄雅珉
2秒前:大家对利率下行的趋势都已经有了预期,所以很多人都在抢国债,最近十年期国债的收益率已经跌破了2.
IP:83.25.5.*
高云翔
8秒前:也就是说有些人就会选择去买房了,理由也很多,比如说通胀压力下房价可能会涨、租金可能会涨等等。
IP:83.21.6.*