光明网2024年10月13日发布:东城法院与东城区住房和城市建设委员会联合举办中介行业普法培训会

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“居者有其屋”是重要的民生诉求。在老百姓买房、租房过程中，房地产中介扮演着越来越重要的角色，市场也对从业人员的专业化、规范化提出了更高要求。日前，东城法院和东城区住房和城市建设委员会联合举办了一场普法培训会。法官李晓彤就房屋租赁中介业务中常见的法律风险及注意事项，为房地产中介机构从业人员进行讲解。

讲座以“了解风险、规避风险，中介公司有所为有所不为”为题，围绕“群租”“民宿”“跳单”“中介公司审慎审查义务”“中介公司特殊事项提醒义务”五大常见法律风险，通过典型案例分享，结合《民法典》等相关法律规定，进行了生动讲解。

讲座结束后，听众热情不减，围绕讲座主题，提出问题。法官进行了一一讲解。大家纷纷表示收获颇丰，作为中介人员，了解风险、识别风险，才能更好的规避风险、控制风险、服务市场，有助于“抓前端、治未病”。

这次普法培训会讲授了哪些精彩内容呢？一起来看看吧：

一、“群租”：中介公司向租户提供租赁房屋用作宿舍，涉及群租导致租户被清退，违约责任如何认定？

风险提示：

群租现象多发生在中介公司作为出租人或进行居间出租的情况下。特别是有些案例中存在中介公司自行打隔断“建造”群租房的行为。群租问题涉及租赁房屋的安全使用及承租人人身财产安全问题，不容小觑。即使承租人对租赁房屋状态有一定预判，但涉群租的房屋租赁合同目的无法实现的根本原因在于中介公司提供的房屋不适租，导致相关部门联合执法强制拆除隔断并勒令承租人搬离，因此作为专业经纪机构的房地产中介公司应对此应承担违约责任。

法律依据：

《民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

北京市住建委、市公安局、市规委发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。第三条规定房地产经纪机构及经纪人员应依法开展房屋租赁经纪业务，不得为违反本规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与违反本规定的租赁行为。经纪机构及经纪人员违反本规定的，依法查处，记入信用档案，并向社会公示；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

二、“民宿”：承租房屋用于经营民宿，应满足什么条件？

风险提示：

承租房屋用于经营民宿、日租房、网络短租房等业务，性质为经营旅馆，需经公安机关颁发《旅馆业特种行业许可证》，否则涉嫌“黑开旅馆”的违法经营行为。根据现有治安管理标准，凡符合下列三项标准之一，且未取得《特种行业许可证》的旅馆业均认定为“黑开旅馆”：1、未取得旅馆业《特种行业许可证》，以“旅馆、旅店、饭店、宾馆、酒店、招待所、客栈、浴池、计时休息、公寓、住宿”等旅馆业法规所规定的名称招揽旅客，提供住宿休息服务的经营场所；2、已取得营业执照但超范围经营的住宿场所；3、已取得《特种行业许可证》，超出公安机关审查准予行政许可范围的场所。中介公司遇到上述情况时，一方面对房屋性质要做严格审查，如根据房屋的性质能否办理相关许可证和营业执照，房屋是否是违章建筑等等（常见的四合院高层阳光房、视野开阔的平台酒吧等多属于自建房范围）。另一方面，因为大多数经营者租赁房屋用于经营民宿，会涉及房屋装修问题，在合同中也应对房屋租赁用途、房屋装修及法律后果等作出明确约定。如经调查，租赁房屋不符合民宿经营条件，则应避免用于民宿出租，否则将承担相关不利后果。

法律依据：

《北京市民宿管理办法》规定：未经批准擅自从事民宿经营的，会被责令停业整顿，将被强制取缔、罚款或行政拘留。

三、“审慎审查义务”：房屋权属不明晰，产生损失由谁负担？

风险提示：

房地产中介公司作为专业的经纪机构负有较高的审慎审查义务。具体表现为：在房屋买卖中介业务中，应当对做好存量房房源核验工作，对房屋产权、房屋性质是否可上市交易、有无查封抵押等情形进行核验，未经核验的房源信息不得对外发布；在房屋租赁中介业务中，对于非产权人出租方出租房屋，中介公司应当审慎审查出租权利，如产权证、委托书、关系证明等，避免不必要的风险承担，如因未尽到审慎义务而致合同履行不能，需自行承担部分损失。

法律依据：

《房产经纪管理办法》第二十二条：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。

四、“特殊事项提醒义务”：承租房屋是发生过非正常死亡事件的“凶宅”，租客能否解除合同？

风险提示：

对于租赁房屋的有关重点事项，中介公司负有披露和提示义务。虽然“凶宅”更多的是个人感受问题，并不影响房屋的实际使用功能，但基于传统传统和个人感受考虑，无论是房屋租赁还是房屋买卖合同中，对于发生过非正常死亡事件的房屋，人们会有不同的看法，对死亡现场存在芥蒂是客观存在的心理现象，从而影响房屋的租售意向和成交价格。若中介公司明知上述情况却未披露，并以一般市场租赁价格标出租，有违诚信原则，故租客有权解除合同主张相应损失。

法律依据：

《民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

五、“跳单”：中介人不辞辛苦地带客户看房、找业主谈价、办手续后，却遭遇客户“跳单”，该如何主张自己的权益？

风险提示：

在现有司法实践中，“跳单”行为有以下构成要件：（1）委托人接受中介人的服务；（2）利用中介人提供的交易机会或者媒介服务；（3）绕开中介人直接订立合同。实践中，除了独家代理房源外，实际上很多在租在售房屋在公开渠道均可以获得房源信息，所以到底是“货比三家”还是“恶意跳单”，关键要件是第二点，是否利用了中介人提供的交易机会。对此，法院通常会根据提供服务情况、其他获取房源信息途径、合同签订及内容、合同履行情况等，综合认定“跳单”行为。

法律依据：

《民法典》第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《民法典》第九百六十五条规定委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

供稿：民事审判一庭

文字：于晓

编辑：姚峥

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