未来，住房也有养老金了！22城将试点，资金从何而来？

那么，中短期缺口出现在哪里？当然是老破小了，当时连商品房的概念都没有，很多都是单位分的，且维修基金缴纳的规范缺失，也就是说最缺钱维修且安全风险增加的房子，反而是最缺钱的，这才是问题的关键。

• 维修基金账户其实一种都有，只是老房子没钱，这就有了宏观调控的公共账户机制，主要来源就是以前存量的增值和财政补贴，来给过去的老破小房子提供基础保障，前提是个人缴纳部分依旧归个人所有，如果把后来者的钱拿去补前面人的亏空，现在得养老金三支柱的困局和庞氏化问题和分配不均问题，一定会在房地产养老金中复刻，既早期的人既享受了分房子，低价格和房地产增值过程中的利好，还可以从未来人的钱里面再拿到分配来维修自己的房子，那后面的人岂不是既要承担更高的土地财税（部分划转到公共账户维修老房子），更高的负债规模（越接近2022年，居民负债越高，利息还不低），以及更多的广义税收（按房价一定的比例缴纳维修基金），钱还要拿去修老房子，那这批人肯定是不甘愿的了。

• 维修基金账户其实一种都有，只是老房子没钱，这就有了宏观调控的公共账户机制，主要来源就是以前存量的增值和财政补贴，来给过去的老破小房子提供基础保障，前提是个人缴纳部分依旧归个人所有，如果把后来者的钱拿去补前面人的亏空，现在得养老金三支柱的困局和庞氏化问题和分配不均问题，一定会在房地产养老金中复刻，既早期的人既享受了分房子，低价格和房地产增值过程中的利好，还可以从未来人的钱里面再拿到分配来维修自己的房子，那后面的人岂不是既要承担更高的土地财税（部分划转到公共账户维修老房子），更高的负债规模（越接近2022年，居民负债越高，利息还不低），以及更多的广义税收（按房价一定的比例缴纳维修基金），钱还要拿去修老房子，那这批人肯定是不甘愿的了。

所以这个问题的核心应该是：能不能也用现收现付制度，来填补以前老旧房子的缺口？随着存量房子中的30年以上房龄房子规模增加，需要的维修金缺口增加，对应我国的人口结构上移和老龄化带来的资金缺口一样，随着市场缴纳的规范，后来者房价基数高，缴纳的存量大，现在得账户结余超过1万亿，对应现在得养老金结余也非常巨大。但养老金的问题不止在旁氏上，而最大的问题出在结构上，前面的大部分人没有缴纳，体制内视同缴费年限就是最典型的特征，最后缺口不都是后来的人缴纳和拿纳税人的钱去补么，出现了享受发展红利最高的一批人，拿走最大比例的养老金财政的补贴，结构问题才是养老金的关键问题。

• 同理来看，房地产养老金肯定不能开这个口子，个人缴纳的钱是绝对不能动的，要知道高杠杆高周转下赶工的房子，以及这几年大规模烂尾保交付的房子，质量问题几年内可能还不暴露，长期的缺口比现在这些高房龄的房子更高，一个是层高越高，维修成本越大，另一个是过去房地产上涨周期内房地产很多的是金融游戏，反而大家不那么关注质量，未来维修缺口只会更大，别说1万亿，就是算上收益再翻一倍都未必够。那么，假设后来者的钱不能动，那么维修资金缺口只能有两个来源：老房子业主补交+政府补贴。

老业主不交，总不能指望拿别人的钱给你修房子，对于第一批业主其实没啥影响，享受到了增值带来的红利，有问题的就是接盘老房子的购房者，当初就应该考虑房地产作为慢消费品即便损耗慢，但也是有折损的，这部分本身就该体现在房价中，这几年跌的最多的也是老破小。只能说这个难度也非常大，比如10家里面1家不交，房子修不修？

另外的政府补贴，来源于土地财政和税收，这已经不涉及到公平问题了，而是成为吸引老业主补交的工具，确实是有利于老业主的，相比于后来者缴的钱，补贴的部分其实就是利好了，总比大多数后来者强，但预计房子不塌都很难推动，只能说考验推行的过程了。

• 总结起来，房屋维修基金的结余在现在看来是使用率低的，但未来一定是不够的。未来不要说1万亿，随着时间的推移，就是再多的钱也未必够花。这就决定了，房地产养老金公共部分绝对不能像养老金那样搞现收现付制度，视同缴费也是不现实的，一旦形成旁氏，未来更难解决，所以最终钱还是要来源于老房子的业主，当然政府也会拿土地出让金和纳税人的钱去补贴，即便不公平如此，预计也会非常难以推行，毕竟房子不塌，大家的心态就是让别人出钱，让这类政策很可能像个人养老金那样，推行缓慢。

反之，如果动后来者的钱去补前面人的缺口，那就会变成是一个旁氏结构，等近十几年这批房子集中出现问题，那雷的规模就会变得更大了。但是不动后来者的钱，仅靠财政补贴，根本就不现实，过去土地财税8万亿都是有用处的，也还积累了地方债，现在土地出让金都在减少，且各项支出缺口越来越大，很多地方甚至是靠发债维系，想起建立房屋养老金公共资金池机制，哪有钱再补贴老房子的维修了。

当然，靠老业主补交，难度也是比较大，房子不塌时大家都没有动力的，即便别人的房子塌了，也会抱有侥幸心理，100户有几户不缴纳就可能前功尽弃。返回搜狐，查看更多

• 所以，未来大概率是老业主补交+政府补贴方式，尝试推动房地产养老金公共账户的建立，动不动后来者缴的这存量的钱去补偿公共资金池，其实也是最需要关注的，也是庞氏化与否的重要判断标准了，一切都要拭目以待吧！