王月池2024年10月12日发布:如何规避租房风险？北京东城法院以案为例发布维权贴士

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距离《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）自2022年9月1日正式实施已有两年。作为全国首个规范“住房租赁”的地方性法规，针对“甲醛房”“二房东”跑路等问题，《条例》以法规的形式予以明确，回应社会关切、规范租赁活动行为，以法治力量保障住有所居、居有所安。

租赁市场既反映着城市的经济活力，又承载着群众的居住需求。规范租赁市场秩序是落实“租购并举”，提升人民获得感、幸福感、安全感的重要切入点。9月5日，新京报记者从北京市东城区人民法院获悉了多起与租房有关的案例，法官结合《条例》对案例中涉及的法律问题进行了解读。

承租的房屋甲醛超标，承租人起诉租房人要求解除合同获支持

原告小李承租被告小张房屋，小李入住后发现该房主卧、客厅、厨房等多处时常散发刺鼻气味，后小李聘请鉴定机构分三次对房屋空气质量进行检测，依据国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会联合发布的《室内空气质量标准》，三份检测报告均显示存在甲醛超标问题，故小李起诉至法院。

法院经审理认为，合同约定出租人交付的房屋影响承租人安全、健康的，承租人有权解除合同，并要求出租人支付违约金。原告提交的三份检测报告，未存在瑕疵不能适用情形，可以证明案涉房屋当时存在室内空气质量不符合国家质量标准的情况。故原告有权解除合同并要求出租人支付违约金。

该案审理法官崔赟提示，出租房空气质量不合格问题较为隐蔽，在房屋租赁各阶段都要提高风险意识：承租人在租房前应选择信誉好的房屋中介机构，遇到装修家具崭新的房屋时要提高警惕，可要求出租方告知房屋状况，特别是装修完成时间，可在租房前进行空气质量检测；在签订租赁合同时，要求对房屋质量等事项及违约责任进行明确约定；承租人要有证据留存意识，应当按合同约定的方式或者聘请经行政许可的检验检测机构，进行相关鉴定。

“二房东”欠缴房租致合同无法履行，法院：次承租人可向“二房东”主张赔偿

原告小夏向被告某餐饮公司租赁场地经营餐饮项目，租期三年。小夏向该餐饮公司缴纳了房租28万元及履约保证金，并对场地进行装修，购置制作餐饮设备。三个月后，涉案场地房东突然通知小夏，因为该餐饮公司拖欠房租，要求小夏马上搬离，导致小夏被迫关门无法营业，并产生已购买的餐饮备料以及前期场地装修支出等损失。

法院审理认为，餐饮公司作为出租人应保障出租的标的物可以按照约定用途正常使用。因餐饮公司欠付租金导致小夏作为实际使用人无法使用涉诉房屋，合同目的无法实现，故双方之间的租赁合同已解除。餐饮公司作为出租人构成违约，应当承担违约责任，赔偿小夏的相应损失。

该案审理法官崔赟提示，因“二房东”欠缴房东房租导致合同无法履行，次承租人有权向“二房东”主张已缴纳的未使用房租以及相关损失。此外，次承租人为防止合同解除造成的损失，也可通过协商代承租人向出租人支付拖欠的租金，实现合同继续履行的效果。

对于承租人而言，承租房屋时可以要求出租人提供出租住房的不动产权证书，如发现不是产权证载明的产权人，可要求其出具授权委托书。如是转租情形，可要求查看“二房东”与原房东所签订的租赁合同，注意转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，以及房东是否同意转租等，避免产生纠纷。

经营性出租房出现员工安全事故，“带照租赁”有风险

被告宫某承租原告杨某的房屋做餐厅经营，同时约定使用杨某的公司执照进行经营。宫某将房屋分为档口和餐厅，并将餐厅部分出租给孙某，孙某雇佣孙小某作为服务员，孙小某在被雇佣期间因使用洗衣机接触接线板过程中触电倒地，经抢救无效死亡。孙小某的继承人以提供劳务者受害责任纠纷诉至法院，要求孙某、杨某、杨某的公司承担赔偿责任。法院经审理，判决孙某、杨某、杨某的公司共同赔偿孙小某继承人死亡赔偿金等费用。判决生效后，杨某以房屋租赁合同案由起诉，要求宫某、孙某向原告支付因前案判决承担赔偿款的95%。

法院经审理认为，劳务者受害责任纠纷是基于雇佣关系内部雇主与雇员之间的责任分担的侵权责任纠纷。原告主张已履行的赔偿是基于提供劳务者受害责任纠纷案件。该案中，原告基于房屋租赁合同关系起诉。但是原告没有证据证明宫某在房屋租赁合同中存在违约行为，应当承担责任，且原告与孙某之间也没有房屋租赁合同关系，故对原告主张予以驳回。

审理法官崔赟提示，《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果出租人未尽到维修义务，导致租赁物存在安全隐患，进而造成承租人或第三人人身伤亡的，出租人应当承担相应的赔偿责任。出租人有义务履行房屋安全管理责任，定期对租赁房屋进行检查，保障房屋使用安全。同时，若事故的发生是因承租人过错或未尽合理注意义务导致的，出租人与承租人则应当按照各自过错分担责任。

作为出租人，应明确自身的安全责任。交付房屋前，对房屋内的线路、设备设施进行全面排查。根据《北京市住房租赁条例》的相关规定，出租人还应当定期检查租赁住房的使用情况，对承租人报修事项，及时通知检修。

作为承租人，应尽到审慎的注意义务，提高安全意识，入住前对屋内全部设施进行检查，承租中合理、安全使用房屋及设施、设备。对存在安全隐患的设施、设备，及时报修。

根据《民法典》规定，合同中关于造成对方人身损害的免责条款无效。作为中介机构，为避免不必要的纠纷，向委托人提供租赁合同文本时，应提醒双方剔除关于造成对方人身损害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的无效免责条款。

新京报记者 慕宏举 通讯员 肖明倩 张慧蓉

编辑 彭冲 校对 张彦君

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