包明说2024年10月12日发布:【社论】法拍房不该“入住难”

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8月9日，最高人民检察院发布消息，提示了当前个别司法拍卖房屋活动存在“雷区”，需要高度警惕并提前做好防范。最高检特别指出了法拍房的几个“坑”：竞买人恶意串通、低价竞买破坏司法拍卖秩序；虚构租赁关系妨碍拍卖以逃避债务；税费数额不明确易引发争议；涉案房屋腾退难影响买受人使用。

法拍房存在的问题应得到司法机关的重视，特别是法拍房“入住难”、原房主恶意以“长租合同”对抗买受人等棘手问题，更需要及时解决。在我国的网络司法拍卖实施多年之后，应该及时总结经验，在制度、流程的层面做出更完善的规范。

司法拍卖行为，实质上属于公法行为的契约化，其兼具公私法双重属性，既是买受人花钱买房的民事行为，也是法院实施的司法执行程序。目前，法拍房的法律规范存在“一头重，一头轻”的现象，让一些居心不良者钻了空子，也较难保障买受人的权利。

“一头重”是指，法拍房作为无动产，相关权利人的权益受到《民法典·物权编》的较为周全的保护；“一头轻”是指，法拍房作为司法拍卖的标的，目前的规范主要还是《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等司法文件，两者的权益保护不够均衡。

比如，《民法典·物权编》规定了“买卖不破租赁”原则，原本是为了保护租房者的权利，使之免受房屋产权变更的影响。结果，一些房主与他人恶意串通，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，故意用“租赁期限10年以上”“租金一次性支付”等表面合法的手段，抗拒司法拍卖、抗拒合法的买受人入住。

此外，个别法院在执行生效判决当中，也有“本位主义”的倾向，只想解决掉手头的执行案件、提升执结率，只想着完成法拍、拿到执行款，而没有充分考虑到买受人的合法权益。此前，一些法院在司法拍卖时一度提出“不负责腾退房屋”，乃至不积极协助买受人办理入住，把矛盾推给社会。这事实上也影响了人民法院的司法公信力，降低了社会对于司法拍卖的认可度。

这一次，最高法检察院作为最高法律监督机关，公布了相关案例，及时纠正了司法拍卖房屋中的一些问题，既是向参与司法拍卖的竞拍人做出提示，希望其能在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下参加竞买，也是对目前法拍房的典型问题做出诊断，为系统性解决问题打下基础。

法拍房本身是为了解决“执行难”，不能衍生成为新的社会问题，乃至形成“法拍房陷阱”。针对原房主通过恶意串通、以“长租”的名义抗拒法拍的问题，司法机关应该及时纠正、及时亮剑，为买受人“扫雷”，维护法拍房的信誉。特别是要考虑到，竞拍法拍房是基于对人民司法的朴素信任，司法机关更应该做到实质性化解矛盾，既要解决“执行难”的问题，也要解决法拍房“入住难”问题。返回搜狐，查看更多

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