万科北京海淀退地地块再度入市，起拍价由8年前44亿涨至86亿

对于万科退地的原因，中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，全部自持租赁，收益低并且资金回笼速度慢。为解决资金问题，万科曾提出众筹方案，选择周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题。参与众筹的企业早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

据海淀区人民政府2021年公布的消息，19号地块总投资估算为69.15亿元，所需资金全部由北京万金房地产开发有限公司筹措解决。

“随着房地产金融监管收紧，房地产实施严厉调控政策，周边企业参与众筹的积极性有限，这种方式很难落地。由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，风险也较大，地块开发建设很难进行下去，最后万科不得不折价退地。”刘水表示。

随着该地块再度上市，其出让条件已进行了改变，地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积，转为现场摇号方式确定竞得人，同时此次挂牌土地的起始出让价格也大幅增长。

公告显示，该地块此次出让起拍价为86亿元，土地合理上限价格103亿元；而2016年拍卖时该地块起拍价仅为44亿元，土地合理上限价格59亿元。

可以看出，8年后，该地块地价以及土地合理上限几乎接近翻倍增长。

“地价大幅提升，主要是受市场发展的推动。自2016年至今，北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展，地块价值也随之水涨船高。从位置上看，该地块周边生活配套逐渐丰富，同时叠加海淀区优质教育资源，总体价值较高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者。

不过，其进一步表示，结合日前海淀永丰南等地块的拍卖情况，以及目前房企资金普遍承压的背景，该宗地块总价不低，未必会出现首次拍卖时激烈争抢的局面。

据了解，去年以来各地陆续取消土地限价、恢复价高者得规则，但北京土拍依旧未取消限价，不过部分地块已经提高了溢价率。

近期北京个别地块采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，如4月30日，海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例；5月30日，东城区金鱼池地块同样采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖，并将溢价率上限调高到25%。

“放松优质地块溢价上限乃至取消土地限价等，或将带动土地溢价率的提升，有利于提振土地市场情绪，拉高整体土拍热度。”关荣雪称。

“上海在6月7日取消了10%溢价率上限要求，未来北京根据市场变化动态调整限价政策或是大方向。”中指研究院市场研究总监陈文静称。

关荣雪也认为，预计北京后续提高溢价的地块数量可能会有所增多，但一线城市作为整个房地产市场的压舱石，对稳定市场价格的变动具有重要作用，因此北京全面取消限价可能性较低。