爷爷私下把房子过户给孙子被判无效，律师：损害其他继承人的利益

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近日，江苏无锡江阴市人民法院审理了一起房屋遗产继承纠纷案，老人在未告知其他继承人的情况下，私自与孙子签订二手房买卖合同，办理完过户后孙子未实际支付30万元购房款。其他子女得知后将老人与孙子起诉，请求法院确认买卖合同无效，最终获得法院支持。

现实生活中，老人对遗产有哪些处置权限？在遗产处置过程中，处理方式如何判定是否有效？针对上述问题，北京市京都律师事务所合伙人常莎以“遗产处理有效与否的认定”“善意取得和恶意串通的界定”等问题展开，围绕本案的实际情况做出了相应解析。

妻子去世后，老人擅自与孙子签订房屋买卖合同遭子女起诉

据媒体报道，近日，江苏无锡江阴市人民法院审理了一起房屋遗产继承纠纷。妻子李某去世后，王某在未告知其他继承人的情况下，私自与孙子王小丙签订了二手房买卖合同，成交价30万元。王小丙后续办理了过户手续，但并未支付 30万元。知晓此事后，王某的其他子女认为涉案房屋为遗产，请求法院确认买卖合同无效。

江阴法院经审理认为，王某未经全体共有人同意，擅自处分遗产，其行为无效。同时，王某与王小丙私自将五人共有的房屋过户侵害了三原告的继承权，两人以买卖形式掩盖赠与之实。而且，王小丙作为家庭成员，在明知涉案房屋系遗产的情况下，仍然与王某办理过户，可见并非善意，双方恶意串通的行为，损害了三原告的利益。

王小丙没有支付房屋对价，其取得物权既非善意，又非有偿，不符合善意取得的要求。王某与王小丙抗辩王某将涉案房屋过户在其唯一的嫡孙子名下符合我国传统理念与价值观于法无据，违背了继承法相关规定，依法不予采纳。最终，法院确认王某与王小丙之间签订的房屋买卖合同无效。

一审宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

案外律师：以买卖形式掩盖赠与之实，损害了其他继承人的利益

北京市京都律师事务所合伙人常莎告诉新京报记者，一般而言，老人对遗产的处置权限主要包括遗嘱设立权、遗产管理权、遗产分配权，以及保护自身财产权益。在遗产处置过程中，需明确哪些财产属于遗产范围，通常包括被继承人的个人财产，如房屋、储蓄和生活用品等。范围明确后，需确定继承人或受遗赠人，同时也需确定遗产管理人及其职责。之后需向相关机构提交必要的文件，如死亡证明、遗嘱（如有）、继承人或受遗赠人的身份证明等。最后，根据遗嘱或法定继承规则，对遗产进行分割和分配。在这个过程中，需要确保公平、公正地处理遗产，并遵循相关法律规定。

常莎表示，通常而言，有效的遗产处理方式包括遗嘱继承，即被继承人在生前订立遗嘱，指定继承人继承自己的遗产；遗赠，即被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人；遗赠扶养协议，即被继承人与扶养人订立协议，由扶养人负担被继承人生养死葬的义务，被继承人的全部或部分财产在其死后转归扶养人所有。该方式主要出现在老人无人赡养的情况下。

“在上述三种情况都不存在的情况下，法律根据亲属关系的远近确定顺序，即所谓的法定继承。如果同时出现两种以上的继承情况，在这四种继承方式中，遗赠扶养协议的效力最高，其次是遗赠和遗嘱，效力最低的是法定继承。”

在本案中，王某未经全体共有人同意擅自处分遗产，违反了《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”的规定。没有根据遗产处置的法律流程对遗产进行析产、债务清偿、遗产分割等，侵害了三原告的继承权。同时以买卖形式掩盖赠与之实，损害了其他继承人的利益。以及双方恶意串通，进一步加剧了行为的无效性，属于无效的遗产处理。

此外，王某、王小丙以及王某的其他子女同属于李某的第一顺序继承人，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条第一款规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”王某在未告知、未经同意的情况下擅自处分遗产，属于无权处分的行为。

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效

针对案件中出现的“善意取得”与“恶意串通”，常莎解释称，所谓善意取得指无处分权人将其占有的动产或错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人，在符合一定条件的前提下，善意第三人可依据法律规定取得动产或不动产的所有权或他物权的制度。

善意取得的条件包括：受让人必须是善意的，即不知出让人是无处分权人，且在交易过程中无重大过失；受让人必须支付了合理的价款；转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，王某与王小丙在明知该房屋为遗产的情况下，故意隐瞒事实，以买卖的形式掩盖赠与的真实意图。这种行为侵犯了其他共有人的合法权益，不属于善意取得，而是恶意串通。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”

针对王小丙与王某签订合同、办理过户后没有支付房屋价格的行为，采取欺诈手段实现擅自处分遗产的目的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”二人以买卖房屋为名，实为擅自处分遗产的行为，合同自订立时起无效。

“最终法院认定王某与王小丙之间的房屋买卖合同无效，是因为该行为不仅涉及无权处分，还存在恶意串通，严重侵犯了其他共有人的合法权益。”

新京报记者 慕宏举 编辑 杨海 校对李立军

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