锚定城乡统一的建设用地市场 天津推进农村集体经营性建设用地入市试点

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本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

为稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，天津市日前印发了《天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（以下简称“《方案》”），提出要以健全城乡统一的建设用地市场为目标，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

天津市此次《方案》明确，要通过试点，形成可复制、易推广的改革成果，为全面深化开展农村集体经营性建设用地入市工作提供制度、政策和措施保障。为此，《方案》从强化规划引领作用、明确和规范入市规则、建立开发利用监管机制、健全土地增值收益分配机制、制定入市与成片开发土地征收之间的协同机制、维护市场主体合法权益以及尊重农民入市主体地位等方面提出了七项试点任务，并明确了各阶段工作部署。

“我们新增的房地产面积从18亿平方米降到了13亿平方米左右，对城市存量建筑物的更新就成为城市建设工作的一个很大补充，同时农村集体经营性建设用地也成为一个重要的着力点。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟向《中国经营报》记者表示，乡村建设等规划已纳入整体的国土空间规划体系之内，围绕乡村促进以及可建设的农村集体经营性建设用地入市等工作将成为国土空间规划的重要着力点，各方在乡村建设中将获得更多机会。

强化规划引领作用

对于国土空间详细规划工作的法定作用，自然资源部已多次发文强调，详细规划是实施国土空间用途管制和核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等城乡建设项目规划许可，以及实施城乡开发建设、整治更新、保护修复活动的法定依据。

天津市此次推进农村集体经营性建设用地入市试点，也首先明确要通过推进规划编制、完善规划许可管理制度以及盘活农村存量建设用地等强化规划引领作用。

规划编制方面，《方案》提出要加快推进控制性详细规划、村庄规划编制审批，统筹并合理安排入市的规模、布局、开发强度和开发时序等，完善功能配套，促进集聚发展，探索兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制方法。

完善规划许可管理制度方面，《方案》则提出要规范并统一本行政区域范围内规划用地管理要求，明确入市地块规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可、规划验收或规划核实等管理环节，将入市项目纳入规划许可管理，要依据详细规划提出拟入市地块规划条件，未确定规划条件的地块不得入市交易。

此外，《方案》还提出要保障入市土地权能，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高土地节约集约利用水平。

对于入市规则，《方案》还提出要开展入市土地摸底调查，完善入市土地经营性用途管理办法，探索农村集体经营性建设用地使用方式等，明确农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应采取招标、拍卖、挂牌或者协议的方式；工业用地、乡村产业用地，同一宗地只有一个意向用地者的，探索采取协议的方式交易。

健全土地增值收益分配机制

对于土地增值收益分配，《方案》明确要建立分类别、有级差的农村集体经营性建设用地入市增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人收益。

为健全土地增值收益分配机制，《方案》提出要制定土地增值收益管理办法，完善农民集体土地收益分配机制。

管理办法方面，《方案》明确试点区要制定增值收益调节金管理办法，综合分析用于工业、商业等不同用途的土地增值收益情况，统筹考虑地区实际和征地补偿标准、用途、土地级差等因素，分类确定收取比例，确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。

同时，要明确增值收益调节金的用途，包括统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。探索以镇村统筹、村村合作等形式合作入市、合理分配收益，采取股权分红等形式获得入市收益。

土地收益分配机制方面，《方案》则明确要制定农村集体经济组织土地收益分配管理办法，指导设立入市资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督监管。

（编辑：王金龙 校对：颜京宁）

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