万科：上半年高质量交付74万套，公开市场年内仅余一笔20亿境内债券

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8月30日，万科发布2024中期业绩报。今年上半年万科实现营业收入1427.8亿元，高质量交付7.4万套房子，累计偿债524亿，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元，顺利完成了上半年的房屋交付和公开债兑付。当天业绩会上，万科表示，上半年，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，下半年，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持经营稳定，重回健康可持续发展轨道。

一位地产人士认为，在上半年的重重挑战下，万科不仅守住了安全底线，同时在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面，取得了积极成果，殊为不易，这背后也反应了万科自身强烈的不躺平决心。相信在其自身持续努力下，伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在重重挑战和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，销售回款近1300亿元，回款率超100%；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿，截至目前，已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

对于下半年的资金状况和偿债安排，万科在业绩会上表示，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。同时，在各类债务偿还的安排方面，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

万科也表达了对保交房和保兑付的充分信心，表示依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持经营稳定。

值得关注的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

在业绩会上，万科方面表示，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。此外，REITs帮助万科链接了行业里领先的、专业的投资机构，如国寿、中金、中信、建信、泰康等，他们不仅是REITs投资人，也是万科不动产经营提升过程中的战略伙伴，支持万科成长。

业务层面，上半年万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

值得注意的是，万科还于近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，表达了对公司前景的坚定信心。

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