科学辟谣2024年10月11日发布:房价两年内会暴跌40%？看空香港楼市的声音越来越多

看空香港房地产市场的声音越来越多了。

香港南华早报称，本地居民普遍持看淡情绪。该报援引香港研究协会（Hong Kong Research Association）上周发布的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

南华早报引述香港本地券商耀才证券创始人、董事会主席叶茂林的话称，若贸易战进一步升级，香港住宅价格可能在两年内大幅下跌，跌幅或达40%。

本地房价已出现走低迹象。中原地产周一发报告称，过去12周，包括荃湾区、屯门区、元朗区等在内的新界西选区私人住宅价格下滑了2.5%。其中，香港十大蓝筹屋苑之一嘉湖山庄房价大跌15%。蓝筹屋苑一般被视为香港楼市的参考指标。

商务租金也将受到全球贸易形势的影响。上述报道援引美国房产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）最新报告称，中环写字楼租金今年将下跌， 最大跌幅可能达到10%。今年二季度，该地区空置率从一季度末的4.3%升至7.1%。商铺租金也跌去了1.8%。

高纬环球零售服务业务负责人Kevin Lam接受南华早报采访时表示，尽管近日广深港高铁香港段正式通车预计将带动访港陆客增加，但他仍对未来数月的零售租金市场前景持谨慎态度。

Kevin Lam之所以如此谨慎，理由是全球贸易局势日益紧张，且这将给货币带来贬值压力。届时，香港商务活跃度和商品零售或将受到冲击。

过去十年，受益于港币与美元挂钩、市场高度开放、经济火爆，香港拥有了全世界最为火爆的房地产市场。截至7月底，楼价已连涨27个月，仅今年上半年的涨幅就达到13%。香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位，属于“极度负担不起”之列。

由此，香港楼市被很多分析人士视为存在泡沫，中信里昂证券（CLSA）房地产研究部门区域负责人Nicole Wong就认为，香港房价涨到了不合理高位。

市场对香港楼市的情绪终于在最近几个月急速掉转，很多人焦躁不安。无论是新房还是二手房，都出现了多宗买家宁愿损失几十万港元定金也要退订的案例。仅新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中就已有至少5宗取消订购的案例，定金损失总额近200万港元。

鉴于面临全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，香港房价崩盘的大气候已经形成。有分析指出，美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。

9月26日，美联储加息。次日，香港金管局跟随加息，将贴现窗基本利率上调至2.5%。当日，汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。

至此，港元最优惠贷款利率维系了十二年之久的超低息大环境正式宣告终结。该利率是贷款特别是楼市按揭贷款的基准利率。野村香港地产研究部主管郭美珊此前表示，最优惠贷款利率走高会对新的楼房按揭构成一定影响。

诸多分析师近期相继发布楼价下跌警告。花旗和里昂证券都警告，香港房地产市场将出现逆转。花旗预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价有可能下跌，最多将跌去10%。

香港开发商正积极自救，措施包括减少面积、降低总价。在九龙仓开发的九龙油塘海傲湾楼盘中，有10个单位的售价低于400万港元。

分析师认为，400万港元这个数字尤为重要，这是因为根据香港按揭保险计划，总价400万以下的房子，买家可以申请的按揭成数会达到90%。这样一来，买家只需要预留39万港元的存款，就能买到总价390万港元的房子。

“这些公寓受到首付款资金有限的年轻买家的追捧，因此开发商为赢得年轻买家，将向市场投入更多低总价公寓。”mReferral Mortgage Brokerage Services首席副总裁Sharmaine Lau说。

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