上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，告别“7090”政策

原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

《通知》要求要加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

《通知》明确此次发文是为落实今年5月27日发布的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（即“沪九条”），适应房地产市场供求关系的新变化。

沪九条在优化土地和住房供应中要求，充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

事实上，早在今年3月15日，上海已在土地出让要求中作出调整，告别“7090”政策。“上海土地市场”官网挂出今年第一批次第二轮土拍的6宗宅地，并在出让要求中规定多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限为100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比为50%到70%。同时，6宗地块的中小套型比例要求也进行了下调。 6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

在4月16日的出让活动中，6宗宅地全部成交，收金118.86亿元。其中，3宗地块触顶摇号，1宗地块溢价成交，2宗地块底价成交。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策充分说明上海立足供求关系变化和改善型住房需求导向，同时立足“人房地钱”的模式，在户型政策方面做了进一步放宽和引导。严跃进指出，此次政策核心要点就是提高了住房建筑面积的标准。政策规定，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。该标准也意味着，后续在新房的建造设计方面，各楼盘项目会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同楼盘认购的需求。该标准也在很大程度上说明，传统住房紧缺的时代已经过去，住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。

另一方面，政策明确，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，“实际上对于后续不同区域的中小套型的供应结构产生了影响。从此类数据上看，中小户型比重最大的区域是中外环之间，这比较符合目前刚需购房者的购房选择。过去偏远的区域并没有像过去那样刻意强调中小套型，因为类似外环外等区域的比例是50%。换句话说，一些郊区市场本身也在改善型住房产品供给方面发力。”严跃进进一步表示，至于加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹，意味着后续各开发商户型设计方面的灵活性增加，空间增大，这也有助于结合后续购房市场变化等进行产品优化，有助于产品适销对路。

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